中房研协：三四线城市去库存还是要靠产业的发展

    热点一二线城市因受政策压制而趋冷之际，三四线城市房价环比增幅领跑全国

  如果不是数据确凿，很难想象蚌埠这样一个人口不到350万、GDP总量仅位列安徽省第七的城市，会成为全国房价上涨最快的地方。

  国家统计局发布的数据显示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅价格环比上涨2.2%，在70个大中城市中位列第二。到5月，该涨幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市仅150公里的安徽省会合肥，则连续两个月出现房价环比负增长。总结看来，受到严厉调控的部分热点城市房价出现下降走势，而没有实施调控的城市仍然是房价普遍上涨，而且有加速的趋势。

  这种强烈的反差，构成了近期全国房价走势的缩影：热点一二线城市趋稳回落，三线城市较快上涨。大多数业内人士认为，在热点一二线城市因受政策压制而趋冷之际，三四线城市成为板块轮动的新热点。体现在房价上，则表现出“逆向分化”的局面，即“三四线城市领跑，一二线城市冷淡”，这与前两年的现象恰恰相反。

  分化的真相

  分类调控的政策思路，是造成这种分化的主因。尽管政策密集，但因没有“一刀切”，因此打击面十分集中——热点一二线城市，以及京津冀、长三角、珠三角等区域成为本轮调控核心地区。事实上，从2015年的“9·30新政”以来，“国字号”楼市调控政策就未见出台，代之以地方主导的调控政策。因此，在热点区域遭遇调控重压的同时，很多三四线城市非但不受影响，反而接收了大量的溢出需求。这种调控思路将房地产市场分割成泾渭分明的两个部分。

  另外，三四线城市在内的非热点城市房价普遍上涨，与当前的融资环境有一定相关性。目前，一些热点城市的房贷开始收紧，流入房地产市场的资金放缓。但是，整体的融资环境还是比较宽松的，5月房贷增量仍然比较多。5月中长期贷款增加4326亿元，虽然同比和环比都是减少，但总量并不算少。在热点城市受到更多限制的情况下，就会有更多资金流向三四线的非热点城市。

  更多资金流向三四线城市，推动这些地区的房价上涨，是一些人乐于看到的局面，因为他们认为这会有利于去库存。实际上，本轮房地产调控就是在一部分城市需要抑制房价、一部分城市需要去库存的矛盾中进行的。去年上半年，去库存是重要任务，一些地方政府出台措施鼓励买房，包括购房补贴;一些金融部门鼓励居民部门加杠杆，让他们用高比例房贷购房。这导致了房价普遍加速上涨，于是房地产调控得到了更多强调，但主要是在热点城市、一二线城市，而在非热点城市尤其是三四线城市，对于房地产投资仍然是鼓励的态度，而房贷整体上也比较宽松。

  高房价下难以真正去库存，三四线城市去库存要靠产业发展

  然而，在中西部的很多三四线城市，房地产库存非常高，去化周期很长，已经出现了烂尾的现象，一些开发商因为资金链断裂、无力还债而跑路高库存占用了当地的经济资源，包括土地、资金和政策，严重制约当地的经济发展。因此，三四线城市去库存的确是一个重要任务。但是，通过资金流入推高房价帮助三四线城市去库存是一种错误思维。房价上涨会使追涨的投资者增加而有购买能力的刚需减少，追涨的投资者会消化一部分库存，但刚需的购买量则会减少，两相抵消，很难说是增加库存还是减少库存。而且，在房价上涨周期，开发商会惜售、捂盘。这些现象在一二线城市并不罕见，高房价和高库存并存，在三四线城市会更严重。

  三四线城市要去库存，必须转变发展思路。近年来，很多地方政府都依赖房地产和土地财政。由于房地产占用大量资源，也挤压了制造业发展的空间。数据显示，2015年，仅有3个省(市区)第二产业增加值的增长率高于第三产业。但经济发展是需要循序渐进的，如果说东部沿海地区的服务业发展快于制造业属于产业转型和升级，中西部地区出现这样的状况则可能导致发展基础不稳，要知道，改革开放之后，第二产业经历了快速发展(多数年份都快于第三产业)，这才为中国经济的快速发展奠定了稳固的基础。三四线城市高库存的出现，根源在于产业发展的思路出了问题，热衷于“高端产业”导致房地产开发太多，而实体经济发展滞后导致当地居民购买力不足。

  因此，要推动三四线城市去库存，正确的思路应该是优先发展适合当地发展阶段的产业，创造更多高收入的就业岗位，带动当地居民增收并吸引人才流入。这样库存会逐渐消化。