昆明新房售价步入上升期 部分二手房市场受抑降温

　　10284元/㎡，这是来自昆明的5月第三周昆明新房成交均价;而根据房天下等线上机构的挂牌统计，同期二手房挂牌价则为9457元/㎡……经历连续10多个月的“价格倒挂”后，昆明的新房价格终于“反正”。记者了解到，近期新房销售的持续火热，二手房市场销售受到部分抑制和降温。

　　高端产品拉高新房价格

　　事实上，从4月开始，昆明新房与二手房的价格差距已逐渐缩小。本地机构统计数据显示，4月昆明二手房挂牌均价为9264元/㎡;而根据锐理数据，4月昆明新房均价9103元/㎡。进入5月，新房价格正式赶超二手房价，一改过去价格倒挂状态。

　　“近几年，由于二手房区位、现房等优势，昆明二手房价格一直比新房高。”本地一家中介机构门店负责人年梁经理称，前两年，昆明新建商品房项目主要分布在三环外，产品也以刚需为主。价格方面，当然是中心城区的二手房更占优势。“去年下半年开始，部分高端品质产品和一些主城区项目推出，也拉高了昆明新房的整体销售价格水平。”记者统计，仅去年至今，包括俊发逸天峰、恒大玖珑湾、万科城市之光等项目售价均超万元。

　　“这也是昆明房地产住宅产品升级的一个体现。”业内人士直言，此前，由于城中村改造项目高容积率等因素，导致昆明楼市住宅产品同质化问题突出，缺乏高品质住宅。近两年来，随着一线品牌的大量进驻，昆明住宅产品市场发生了结构性改变，新建高品质产品的增加，一定程度上拉高了价格区间。

　　老旧小区小户型更受青睐

　　虽然5月份昆明的新房价格赶超二手房，可采访中不少中介表示，目前房价还处于上下波动的情况，不排除一段时间内由于供应结构等调整，新房和二手房价格还会变化。但看得出，二手房市场已出现一些细微变化，“新建商品房大量倾向改善性住宅，对二手房端销售影响最大的还是100㎡以上的三室、四室的大户型产品。”白云路上一家中介机构的工作人员表示，特别是房龄在5~10年的大户型房源，也与目前新建商品房中高品质房源形成直接“竞争”。

　　“二手房市场销售端目前还呈现明显的两极分化趋势，一部分老旧小区的小户型更受市场青睐。”一位工作人员表示，特别是有较好公立教育资源的小区、小户型产品价格基本上要比大户型均价每平方米高出500~1000元，“除区位原因外，部分老旧小区在公摊上占有优势，整体性价比更高。”

　　二手中介寻求多元化业务

　　销售端的分化，也让本地中介的销售策略应势而变，“除了新房代理销售业务外，我们还联合一家翻新改造装饰公司推出旧房翻新业务，最低套餐价格仅3万元。”颐园路一家小型中介机构的负责人表示。

　　不光“打包”装修业务，部分中介机构还承包了“招商”功能，“与住宅相比，商铺出租难度更大，去年开始，我们针对手里的商铺资源，通过公司总部的网点布局优势，划片区的帮业主整体打包出租，也推动了几单比较大的商铺出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人员表示。

　　近期，北京、上海等国内一线城市掀起新一轮中介费用下调潮，最高降幅直接过半。从本地看，受二手房线上市场冲击，从去年开始，昆明就出现了中介费率最低0.5%的情况，“目前市场中介费率水平基本在0.5%~1%之间。”年梁经理表示，费率水平降低、业务拓展更难，也加速本土二手中介洗牌。

　　他坦言，消费者购买二手房时，别一味冲着中介费率去，选择更有保障的大型中介，以及购买过程中是否是真实房源、房屋产权是否清晰等更应该成为购买者关注的重点。