福州楼市调控影响了其销售节奏 预售的不确定性加大

　　近来闽系房企中庚地产正在加速布局资本市场，但面临越来越严的房地产政策调控，其大本营福州项目被打乱销售节奏，多个项目在等预售证。

　　中庚地产2016年公司债说明书透露，在福州在建及拟建项目一共7个。《每日经济新闻》记者梳理发现，第一季度福州市场取得预售证的项目仅有26个，新增住宅供应7313套，中庚地产只有城开中庚香海世界一个楼盘获批预售证。

　　记者实地走访中庚福州项目发现，香江万里、香山天地进入尾盘销售阶段，位于中心区的中高端楼盘如香开长龙、首开中庚香开连天等处于建设阶段，其相关案场销售人员表示：“没有拿到预售证，具体开盘时间未定”。

　　预售不确定性加大

　　福州是闽系房企的大本营，汇集了阳光城、融信、融侨、泰禾等房地产企业。中庚地产也是从福州出发，逐渐布局了上海、大连、重庆、徐州等区域。

　　2016年12月份，中庚集团拟公开发行30亿元公司债，其募集说明书中显示，中庚集团在大本营福州有香江万里、香江天地等在建项目3个，香开长龙、香海世界等拟建项目4个，可售资源并不充裕。

　　5月8日，《每日经济新闻》记者实地走访中庚地产福州项目，发现位于台江区的中庚香江万里已交房，只有车位在售。在该项目附近，家家顺房产一位中介人员表示，从口碑及物业服务上，香江万里比不上一路之隔的阳光凡尔赛宫。

　　记者从房天下查询得知，香江万里4月份的二手房均价约27500元/平方米，低于隔壁的阳光凡尔赛宫30000元/平方米的价格。

　　距香江万里不远，同样位处台江区的中庚香开长龙因临近台江万达，被中庚定位为瞄准改善型客群的高端楼盘。记者在项目外围观察到，几栋住宅楼正在同时施工，大约已冒出地面10层以上。

　　当天上午11时左右，记者来到香开长龙售楼处，但显得很空旷，没有购房者看房。

　　一位现场销售人员告诉记者，因为没有拿到预售证，无法认筹。“我们的建筑已经出地面三分之一了，但最近调控对高价楼盘的预售证卡得很严，一时办不下来，具体开卖的时间要等通知。”上述员工表示。

　　4月9日房，福州再次加码楼市调控，要求开发商自开工后一年内具备预售条件并取得预售许可证，一次性全部公开对外销售。若违反上述约定，每延期一日，受让人应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3的违约金。

　　受福州调控影响的不止这一个楼盘。位于福州晋安区的首开中庚香开连天是中庚地产和首开地产联合开发的项目，该项目案场工作人员亦表示预计4月份开盘，但预售证没有获批，开盘时间只能延后。

　　记者从福州房产信息网获悉，第一季度福州市场取得预售证项目仅有26个，新增住宅供应7313套，中庚地产只有城开中庚香海世界一个楼盘获批预售证。

　　主动拉长销售周期

　　拟公开发行30亿元公司债、高溢价买壳东方银星，在资本运作的关键节点，以房地产开发为主营业务的中庚地产被不断加码的调控“撞了一下腰”。

　　在地产类公司债收紧的关头，中庚地产2016年20亿元公司债发行遭到上交所三次问询后，依然没有下文。问询函要求中庚集团结合所在地房地产库存去化情况及项目本身近年去化情况，重新合理、审慎量化分析本次债券偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。

　　中庚地产在回复函中，对全国8个在建项目去化重新预测，拉长去化周期;对5个拟建项目整体销售计划向后延长，预测的销售均价低于可比项目的现行成交均价，在此基础上重新核算现金回流，预测未来五年经营活动产生的现金流量净额合计166.83亿元，能够有效覆盖本次公开发行20亿元和非公开发行30亿元公司债券的本息。

　　不过，中庚地产亦认为存在存货跌价的风险，其最近三年及一期末存货规模及其占总资产的比例均相对较高。

　　截至2016年9月末，中庚地产并未计提存货跌价准备。若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，因而对盈利能力产生不利影响。

　　宏观调控政策的逐步强化，地产行业集中度进一步提升，留给中小房企的蛋糕更加稀少。中庚地产目前在建、拟建项目主要分布在上海、福州、大连、重庆、徐州等。

　　一位不具名的房地产资深人士表示，如果区域房地产行业出现不利变化，导致在建项目去化周期变长，将可能导致销售资金回笼速度变慢，进一步影响公司的财务状况。

　　在高溢价拿下东方银星并改组董事会后，中庚地产下一步的资本运作备受关注，其土地储备不足的风险不容忽视。中庚地产公开资料显示，截至2016年9月30日，其持有的可供开发土地面积为仅70.95万平方米，同为闽系房企的阳光城，这一数值是3800万平方米。

　　中庚地产在去年公司债募集说明中表示，公司持有的土地储备规模较小，如未来不能及时取得新的土地储备，将影响公司正常的建设开发及经营业绩。