如果说谁是房产的“死多头”,
那无疑非任志强莫属了。
这不,2017开年就又来了一炮!
本文为任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享。(精简)
这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)
这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。
01
国家会不会让房地产掉下去?
其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。
换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的gdp就掉下去了。
所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们2015年6.9%的gdp,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。
如果我们按今年计算,16年3个季度的gdp增长是6.7%,扣除了是4.4%了。那我们只看房地产,单独计算房地产是占0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的gdp了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。
我们再说税收,房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。
所以告诉大家一个什么意思,就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。
02
大城市的房价是人口增长带来的,是堵不住的
北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。
大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。
那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)
北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。
这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。把人轰走,你轰得走吗?
所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系。
大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,所以郑州吓得够呛,老出台政策,一轮不行两轮两轮不行三轮,你把铁路拆了你看能涨吗?
销售大家能看出来,东部中部都增长很快,但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行,西部之前有条线叫什么什么线,一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变,改变不了,线一边都是荒地,你怎么去改变。有人说把赌场搁那边可能行,我说把中央搬那边就行啦。(全场笑)
现在的问题是它没人去,那就涨的慢呗。东部中部人口流入多,那就涨的快呗。
03
中国的房价为什么说控就能控住?
去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。
严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。
很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。万科现在急的够呛,不给它发就卖不了~那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。
那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。
现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
04
中国房地产市场存不存在去库存?
大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,库存太多。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。
那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。
那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前面我们说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。
13年有一个人跟我打赌说要裸奔,我后来也不知道裸奔没有,反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。
我们想告诉大家的就是:房地产和土地和政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。
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