深圳甲级办公楼市场将回暖 空置率上升压力仍然存在

　　去年，深圳甲级办公楼新增供应量和净吸纳量均来到历史高位，显示租赁需求正逐步回暖。今年的写字楼市场将呈现怎样的发展趋势?多位行业人士指出，尽管仍然面临空置率上升和租金压力，但深圳的写字楼市场需求依然强烈，福田、南山等区域仍然是备受看好的重点区域。

　　P2P倒闭影响将减弱

　　2016年是华南写字楼供应非常旺盛的一年。广州、深圳分别有82万和67万平方米的甲级写字楼落成，市场需求仍然强烈。

　　世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡詠嘉告诉记者，上述需求主要由三个主要行业带动，即金融服务、专业服务、TMT(信息技术、电信、互联网)行业。

　　但在金融服务行业方面，受互联网金融受到整顿的影响，金融行业租赁写字楼的比例有所下降，尤其是深圳金融服务行业的租赁比例从2015年的40%下降到了2016年的35%。

　　“不合规金融企业被洗牌及淘汰对租赁市场的负面影响逐渐消减，传统金融行业将持续释放新设立及扩租需求。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示。

　　业内人士表示，去年亚太区写字楼的吸纳量大概有16%的下降趋势，部分P2P公司倒闭使金融业的需求量下降了约11%。“但这轮倒闭潮高峰期已经过去，因此今年影响将会相对减弱。”

　　“深圳是国内重要的科技创新城市，受国家‘双创’政策带动，将对写字楼市场产生积极影响。”蔡詠嘉说。

　　空置率上升压力仍存在

　　多位受访人士告诉记者，鉴于深圳甲级办公楼新增供应量和净吸纳量为历史高位，预计今年租赁需求将逐步回暖，但空置率上升的压力仍然存在，仍将面临租金压力。

　　“新增供应中，预期超过三成新增面积将被总部企业消化。因此，虽然今年空置率可能会保持上升趋势，但有望维持20%以内，租金预期也将小幅下降。”夏春毅表示。

　　“深圳写字楼市场未来确实会面临一定的租金压力。”世邦魏理仕办公楼部执行董事简家宏向记者表示，未来三年，华南区写字楼市场的供应量将继续攀升，特别是在深圳，写字楼项目之间的竞争可能会更大。

　　“从行业角度来看，科技企业在深圳的需求或将继续增长。”他透露，未来在TMT企业中，华为、小米等企业在深圳办公楼市场中有望扮演重要角色。

　　保险业今年已抢下两地块

　　哪个行业对写字楼的租赁和购买需求最为强烈?要属在金融服务业中坐拥雄厚资产的保险业了。

　　“保险公司主要是以将来的物业升值作为投资依据，而不是看短期的回报率。”一位业内人士告诉记者，从深圳写字楼市场的发展来看,深圳早期的发展商喜欢做“短平快”的出售，因此在福田中心区，不少写字楼都已被“有钱任性”的保险公司总部一举拿下。

　　佐证这一说法的是，本月13日，福田中心区一宗商业用地被平安财险11.22亿元竞得，这是今年来深圳面向保险业总部企业出让的第二宗商业用地。在此前的1月5日，后海中心区一宗商业用地也被安邦财险以30.19亿元的价格竞得。

　　事实上，自2015年以来，深圳写字楼市场出现的大宗成交中，最为活跃的都是保险业的身影，包括华夏保险、前海人寿、太平洋寿险等险企纷纷动辄出手数十亿在深“扫楼”。

　　业内人士认为，深圳的CBD已从早年的罗湖，逐渐西移到现在的福田、后海中心区，及未来重点打造的前海，这些区域未来都有望吸引更多金融机构来深掘金。“目前前景较好的是现在的福田中心区和后海中心区，但前海很多办公楼在今年三季度会慢慢在市场亮相，这将是一个让业内很期待的区域。”