商业地产继续直面电商狙击 投资热潮致泡沫横飞

　　2013年的商业地产似乎是持续高潮。举凡开发商皆言商业地产，而购物中心面临电商狙击的态势已经愈发明显，毫无疑问，在2014年，这场狙击与突围还将继续。

　　来看一组广州的数字。仲量联行发布的报告称，2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎。其中，受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动，全年净吸纳量共约25万平方米，较2012年下降2万平方米。截至2013年末，全市总存量约203万平方米，全年新竣工项目达29万平方米。有鉴于零售商扩张需求减弱，新落成的商场需要更长时间招商。由于新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，约为4.3%，与2012年相比上升1.2个百分点。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，第四季度租金环比增幅仅为0.2%。2013年优质商铺全年整体租金录得395元每月每平方米，同比上升4.1%，与2012年相比增速放缓3.2个百分点。

　　反观商业地产发展本身，经过2007年以来的商业地产投资热潮，目前商业地产已经泡沫横飞。预计中国购物中心每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4，000家。从投资角度看，到2012年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。有观点认为，2013年是商业地产的巅峰之作，盛极而衰，从2014年开始，解决招商难、销售难、开业难、经营造活难将逐步走上开发企业的议事日程。商业地产热潮有望告一段落，而真正的商业地产泡沫破裂之痛可能逐步蔓延开来。

　　真正的商业地产龙头大佬们对这一领域的热度不减。国内商业地产两大巨头绿地和万达相继抛出自己今年整体业绩预期：绿地整体经营目标为4000亿元，其中地产业务为2400亿元，占比从去年的49%提高至60%，而万达则希望达到2400亿元，地产业务为1830亿元，占比从去年的78%下降为76%，业内分析，万达的业绩预期表现出其希望在相对稳健的环境下谋求转型，而绿地大幅提高地产业务占比及销售业绩，则显示出希望在快跑中谋求市场更多关注的心态。

　　商业地产项目扎堆，在容量较大的一线城市尚未能显现出很明显的问题，但是在吸纳能力有限的二三线城市，同质化竞争已成事实。以前还只有万达跑到二三线去拿地做购物中心，现在几乎所有的开发商都去了，竞争惨烈。

　　开业后，商业地产才真正拉开商业层面的竞争。而消费者定位，经营策略，与时俱进的消费趋势把握，体验式、主题式的诠释，对电商的对抗，才是真正考验商业地产是否成功的关键指标，但很可惜，这对于地产开发企业来说，是一个充满挑战的新领域，尤其是在电商强势崛起的时代。

　　面对汹涌强悍的电商，以购物中心为代表的商业地产祭出的法宝是差异化、主题化和体验式。万达百货不断削减服饰业份额，“去服饰化”显现出新的思路，王健林在最近的一次讲话中提出，王健林计划3年内，体验业态在万达广场中的占比要达到60%，这是万达广场持续热闹的重要因素。业内人士指出，体验业态能缩短商业地产的预热期，迅速积攒人气，同时适应性也更强，有助于对抗电商。