旭辉副总裁孔鹏：明年房地产市场或处深度博弈期

　　自10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间，已有多个城市加码调控力度，显示出地方政府部门抑制房价、调控楼市的决心。对于楼市未来走势，旭辉集团副总裁、北京(楼盘)区域事业部总经理孔鹏在和讯网举办的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示，受今年陆续强调控政策出台，明年市场将处于深度博弈期。供需，房价、土地价格、城市发展间都会存在深度博弈。

　　调控政策初见成效 周期内市场现分化

　　孔鹏认为，本轮房价上升有三个核心因素，首先2013年、2014年市场处于周期底部，本身具有反弹诉求;另外一个重要的推手是经济发展的需要;同时政府去库存政策的出台，也刺激了楼市向好。

　　与此同时，在经济向好的趋势下，房地产行业稳增长的任务会减轻。另外，房地产业对经济的拉动也是极度不均衡的，可控性较弱，“想让去库存的地方去不掉，不想去的就变成了泡沫，平均一看数字还不错，其实运用起来很难”。

　　所以在这样的背景下，房价涨得过快的城市纷纷出台限购政策，也是预料之中的事情。

　　孔鹏表示，从过往经验来看，房地产市场呈现出短周期特征，3、4年是一个周期。而每一轮的低点差不多是上一轮的高点，呈梯度上升趋势，因此这一轮调整的时间也不会太短。从供需角度看，大城市基本能够支撑房价，而小城市，特别是人均住房已经两三套的城市未来市场的机会不大。

　　在政策调控大背景下，市场分化速度也在加快。在孔鹏看来，一些一线城市已经由做增量市场转成做存量市场，由建新房转成做都市更新;而房地产开发的主战场会转向一些新兴的二线城市，像武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等。另外，房地产企业作为空间提供商，居住空间改善是一部分，商业、办公、综合开发又是一部分，同时旅游、养老等新兴市场规模目前虽然很小，可能支撑不了一个集团战略，但同样也是有机会的。

　　市场机会点或在明年下半年

　　据孔鹏透露，旭辉今年发展速度很快，年初给资本市场承诺的业绩目标是365亿，7月份就已完成，后又上调至435亿，10月份也已完成，“旭辉今年业绩完成已经超过500亿，算是超额兑付了承诺，过500亿也算创造了一个快速增长的典型案例”。

　　旭辉在巩固已有市场占有率的同时，今年又进入了两个新的城市，明年会对土地市场依然保持积极参与谨慎出手的策略，因为房价的波动最后一定带来土地的波动。这一次的波动其实刚刚开始，因为第一步是缩量，缩完量才能缩价，缩完价才能影响到地价，地价不动但是参与土地竞争的会减少，然后地价才会缩，它是一个传导的过程，而这基本需要半年以上的时间。

　　孔鹏认为，土地市场的降温会在半年以后，可能在明年的三季度、四季度才能看得到。

　　“旭辉在投资上面是很讲究的，我们非常希望能够利用波段去拿地，在低点踏入新的城市，在高点进行销售，事实上旭辉这几年的业绩增长与此也有关系”，孔鹏说。