中原地产：12月楼市整体热度回调 三大因素阻碍短期回升

　　2013年已经过去，从中原集团研究中心监测的数据来看，年末的新建住宅市场整体热度回落。40主要城市12月成交面积环比下降2.1%，列年内中位。下半年以来逐月攀升的趋势被打破。受成交结构与调控目标影响，多城成交均价出现松动，同比涨幅收窄趋势延续。而标杆房企方面，12月6家标杆房企销售金额438亿，销售面积337万平方米，环比11月分别下降4%、15%。由于年度销售目标已经完成，万科、恒大、绿城等房企有意放缓，为2014年销售业绩做准备。

　　新建住宅市场：热度小幅回落 政策短期见效

　　新一轮限购限贷政策密集出台后，与二手住宅市场走势一致，新建住宅市场热度整体小幅回落。热点城市批准预售量及销售登记数据受到控制，据中原集团研究中心监测，12月40个重点城市销售面积环比11月回落2.1%，下半年成交逐月增长的趋势在年末被终结。

　　虽然整体来看热度回落，但幅度并不一致。一线城市降幅相对明显，12月环比下滑10.9%，二三线城市表现相对稳健，环比回落1.4%与0.4%。在前面所提到的16个政策出台城市中，有9城本月成交应声回落(太原数据缺失)，包括上海、广州、深圳、武汉、福州、厦门、南昌、沈阳及哈尔滨。

　　2013年全年，中原集团研究中心监测的40个城市新建住宅成交同比增幅为12.6%，涨幅以三四线城市居首，高达17.9%，堪称2013年黑马。其次为一线城市，上涨10.1%，二线城市则仅为6.2%。一线城市及二线城市虽然跑输整体，但上海、深圳、天津、南京等城市依然可圈可点，同比去年均有2至3成的增长。全国范围内，预计全年新建住宅销售面积将达11.3亿平方米，同比增长15%*。

　　供应方面，12月中原集团研究中心监测的40个重点城市供应环比激增14%，绝对值上仅次于9月。这些增加的供应基本均来自三四线城市，二线城市甚至还出现了回落。

　　据中原集团研究中心总监刘渊介绍，本月各线供需矛盾进一步缓解。全年来看，虽然供求比都有下移，但情况却截然不同。一线城市供不应求加剧，由2012年的0.95降至2013年的0.87，而二线城市与三四线城市则更加合理地向平衡点位靠拢，由2012年的1.21和1.39分别缩小为2013年的1.19与1.24。

　　标杆房企：万科、恒大等蓄力2014年业绩

　　据中原集团研究中心监测，12月9家标杆房企销售金额569亿，销售面积458万平方米，环比11月分别下降6%、11%。值得一提的是，绿城今年销售业绩达621亿元，较年度销售目标550亿高出13%，表现出色。此外，由于年度销售目标已经完成，万科、恒大、绿城等放缓12月销售，蓄势待来年。从2013年年数据来看，9家标杆房企销售金额7246亿，销售面积6439万平方米，均创下历史最高值，较去年分别增长17%、9%，增速较2012年放缓。

　　土地市场：年末供应全线回落

　　12月，含住用地供应自高位回落，未现往年冲高行情。中原集团研究中心监测40个主要城市，含住用地供应环比下降约27%，各线城市供应环比均呈不同程度的下降;较前11个月均值则小幅上升约19%。具体来看，二线城市降幅最大，环比下降约45%，一线及三四线城市环比分别下降约15%和11%。而较前11个月均值，一线城市和三四线城市分别上升约9%和37%，而二线城市与前期均值基本持平。

　　刘渊表示，2013年年末供应维持平淡，主要是由于2013年供应自年初开始，供应相对稳定，各地土地供应计划完成情况相对较好，年末无供地压力。

　　后市预测：三大因素阻碍短期回升

　　新一年已经到来，2014是否还能延续去年的高位表现?

　　中原集团研究中心从1月前9天的市场表现来看，54城市新房成交量比12月同期下跌15%，其中，二、三线城市跌幅较大。其中虽然有元旦假期的影响，但节后恢复的速度也逊于去年同期。

　　刘渊认为，目前有三大因素将影响楼市后期的表现。

　　限购限贷从严：12月，在限购限贷政策密集出台一个月后，整体成交量回落，特别以一线城市为主。虽然近期楼市未如11月份政策频频，但调控的步伐仍未停止。住建部正在起草2014年重点监控城市名单，须从严执行限购限价等楼市调控政策。很明显，对于2013年的执行情况政府是不满意的。预计政策短期效力还会继续。

　　需求支撑不足：12月，三四线供应环比激增31%，但需求并没有及时跟上。进入1月，供应同期放缓明显，对应成交方面1-7日，中原监测的54个重点城市较12月同期相比回落2成有余，尤其是三四线城市领跌。虽然存在元旦一天假期的影响，但在随后的几天内，各线均未回归到年前水平，这与2013年1月迅速回复的衔接方式存在差异。在这个即将步入农历新年的月份，需求并不足以支撑一个火热开局。

　　供应显著放缓：1月前5日，40个主要城市商品住宅供应为228.57万平方米，供应量与12月同期相比有约5成的明显回落，尤其是三、四线城市。随着月底春节的来临，供应放缓预计还将持续，因此短期内市场成交量难以回升。

　　目前来看，主要城市二手成交量也同步出现回落，价格涨幅收窄，显示需求开始放缓。同时，新房市场供应下滑，加上月底春节临近，因此2014新年第一个月将难现开门红。