楼市新政下众生相：首付增10万 违约还是借钱买房？

　　李明在2天内迅速决定继续过户,原因不是周边火热的市场,而是他自称得到内部消息:930新政的实质试探房地产市场到底有多热,后面可能配套政策,李明得到的消息有两点:一是未来可能在限制二手房买卖双方的房产交易环节上进行调控,坐地涨价的卖家可能也面临着政府行政干预措施;二是政府会出台打压房地产抵押贷款的相关政策。这些政策不一定会让房价降低,但很可能严重打乱李明的计划。

　　10月12日晚,李明连续给经纪人打电话,多次强调,这套房屋会坚定不移地购买。他希望赶快结束这次焦虑的换房之旅。

　　节后记者走访各大中介公司门店获悉:像林飞和李明这样的情况非常多,不少被新政影响的购房者主动上中介门店咨询,经过犹豫后,还是准备购买。“首付提高,我认了,关键是我买的房,房价还会跌吗?我买房应该注意什么。”这种声音在记者的实地踩盘中极具代表性。

　　来自业界的声音

　　第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤分析道,国庆长假期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套,房产成交量下滑70%,成交量下滑多数购房者只是在等待政策细则,并不是彻底弃购,但房价并没有明显下滑。

　　熊志坤认为,在房贷首套贷款利率约8.5折和二套基准利率1.1倍,可对比的是企业经营性贷款1.2倍起,房价下调空间概率低,930新政只是遏制了购房者购房需求,但这些需求迟早会释放,除非新增二套房贷利率1.9倍起(基本上不可能执行),即利息趋同于房屋增值时,房价才有下探趋势,“我的判断依据是市场供需矛盾突出和历史调控依据,2011年和2013年调控政策,调控带来的是新政出台后的前4月成交量下滑,但北京整体房价基本上没有下滑过,房价崩盘有些不靠谱。”

　　绿地控股京津事业部一位高管提醒到,不管市场情绪如何焦虑,购房者依然需谨慎和理性选择购房,应结合自身支付能力选择房屋,绝对不能冲动购房,其中要注意两个投资思路:一是房产投资逻辑:刚需人群,居住性至上;刚改善人群,资源配置至上;改善性人群,地段至上;富豪阶层,品质和稀缺至上;二是坚守“二八”底线,存款与买房需坚持2:8原则配置资产,“在房价如此高企情况下,我觉得有多大锅,就下多大米。”

　　对刚需人群(首付50万元-200万元)而言,上述企业高管认为:一是购买类型最好选择90平米左右的新建商品房,而不是老破小二手房;二是购买房产房价增长率必须跑赢北京整体房价上涨速度,这是刚需人群步入刚改善人群的关键一步;三是不要一口气吃一个胖子,手里只有80万元存款就想购买四环内的品质社区,一定要解放“打破一套房住一辈子”的思想,“这是我之前买房的错误投资理念。”

　　对刚改善人群(首付400万-1500万资产)而言,前述绿地控股京津事业部高管建议,需关注二个方向,一是社区独特的教育和医疗资源;二是社区换房率比例,购买小区换房率不能低于5%,“换房率高,出手易,风险小。”

　　对改善性人群(首付5000万资产-1亿元)而言,需选择四环内有品质其能抵抗房产调整周期的房子,投资关键词是:舒适性、四环内、知名房企的高品质社区、社区圈层资源等,需聘请专业房产投资机构和专业靠谱房产经纪人进行房产资产配置,切忌盲目杀入豪宅市场,冲动购买豪宅。

　　对于存款低于50万元的购房者,前述房企高管建议,除了踏实工作存钱之外,需额外培养两个投资思路:一是房产配置的投资方向感;二是多看楼盘多踩盘,至少学会淘房,“学会淘房子,学会淘小而廉价的房子,最后提醒年轻人,存款低于50万元的,要有龟兔赛跑心态,现在没有房不代表一辈子有房,房子多的人,风险也大,风险来了,存款低于50万元的人也许就是富豪了。”前述房企高管说。(应受访者要求,文中林飞、李明为化名)