上海百亿元高价地之后：对未来政策走向的5点看法

　　南京、苏州等城市楼市新政落地后，引发对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。8月17日，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，创下全国楼板价高价地。那么，对于上海楼市来讲，“高价地”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走?。

　　笔者认为，在“沪九条”楼市新政已经出台的市场背景下，当前上海楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“高价地”，二是“类住宅”。

　　“加杠杆”场外配资拿地，“高价地”频现背后的系统性市场风险

　　从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“高价地”频出，因为“高价地”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“高价地”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。

　　比如，8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵高价地记录，未来项目售价毫无疑问将超过18万/平方米。这又将为上海楼市增加一把火。

　　此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“高价地”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“高价地”或少数几个“高价地”，一旦市场遇到调整，那么这几个“高价地”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“高价地”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“高价地”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“高价地”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

　　“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

　　上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公(类住宅产品)迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米(3月底是159万平方米)，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月(3月底是10.6个月)，在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价的类住宅)因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。 “沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

　　正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

　　“沪九条”作为一项长期政策，下半年将继续收紧

　　“高价地”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果，也延后了市场调整期的到来。这也进一步促使官方在“沪九条”政策执行层面进一步收紧。此外，上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示“沪九条”政策将从执行的角度从严。

　　从市场去化压力来看，截止2016年8月16日，上海市商品住宅库存量已经降至814.60万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至6.40个月，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着政策面执行的从严，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。