实探梁溪区丽新路三棉地块 区域地价13年上涨4.4倍

　　“挂牌了四宗地，我只关心这宗地的出让结果。”多名开发商在10月即将出让的4宗地块挂牌后，通过朋友圈发文表示，并配上了丽新路三棉地块的图。

　　梁溪区丽新路三棉地块占地120254㎡，为9月23日挂牌的4宗地块中面积最大的一宗;土地出让起始金23亿，超过了2016年无锡总价高价地滨湖区政府西地块的挂牌起始金，成为今年已挂牌地块中，起始金最高的地块。

丽新路三棉地块出让信息公示

　　区域地价13年上涨4.4倍

　　资料显示，XDG-2016-19号地块(丽新路三棉地块)位于梁溪区凤翔路南侧、丽新路西侧，地块分为3块，A块可建设用地面积为89203㎡，B块可建设用地面积为20846㎡，C块可建设用地面积为10598㎡，总占地120254㎡。土地用途为商住用地，容积率≤2.2-2.5，最大建筑面积达30万㎡，出让起始金为23亿元，起始楼面价为8693.72元/㎡。

　　该地块所处区域内楼盘较多，但拿地开发的年份不同，地价也有所变化。

丽新路三棉地块区域内地价一览表

　　房掌柜统计了丽新路三棉地块所在区域内2003-2016年地价变化，发现：13年内，丽新路三棉地块所处的区域地价上涨了4.4倍，同时地价变化基本可分为3个阶段。

　　第一阶段：2003-2009年，6年地价涨一倍

　　这段时间是无锡房地产发展较快的阶段，相应的土地价格也有所上涨，2003年，金太湖国际城地块成交楼面价为1960.78元/㎡，2006年，世茂首府地块成交楼面价为1616元/㎡;2007年，欧风新天地地块成交楼面价为3590元/㎡;直至2009年，苏宁天御广场地块成交楼面价为4002.18元/㎡，达到了区域内地价暂时性峰值。

　　第二阶段：2012-2016年1月，地价稳定在2500元/㎡左右

　　随着2011年“锡十条”落地，无锡楼市进入平淡期，反应到地价上来看，2012年至2016年1月，区域内成交的地块楼面价基本在2500元/㎡左右波动。

　　期间成交的吉宝凌云峰阁地块、圆融广场地块、启迪协信无锡科技城地块，北联项目地块、凤翔锦府地块，大多楼面价在2500元/㎡左右。

丽新路三棉地块区域内地价走势图

　　第三阶段：2016年9月-

　　2016年3月以来，无锡楼市进入量价齐升通道，土地价格也随之水涨船高。丽新路三棉地块于9月23日挂牌，起始楼面价高达8693.72元/㎡，相较于今年1月成交的凤翔锦府地块，楼面价为其3.1倍;即使拿区域内楼面价最高的苏宁天御广场地块来比，丽新路三棉地块的起始楼面价也是其成交楼面价的2.2倍。

　　地块内部正在施工 场地平整

　　丽新路三棉地块所处区域地价节节攀升，那该地块如今的现状如何?

　　房掌柜根据丽新路三棉地块的位置信息进行了实地探查，乘坐57路公交车到达吴桥(中山路)站，沿着中山路向北走约250米左转进入通惠路，随后走上吴桥高架便可以俯瞰到整块地周边的场景。

丽新路三棉地块卫星图

　　地块北邻快速内环西线——凤翔路，南靠通惠路，东邻丽新路，西靠吴桥西路。水系丰富，西侧隔着吴桥西路便是京杭大运河无锡河段北侧，河的南向望去是惠山。

丽新路三棉地块实地全景图

丽新路三棉地块实景图

　　走下桥，沿着通惠路向西走约250米便到达丽新路三棉地块所在位置。房掌柜沿着通惠路边上的围墙入口处进入到地块内部，看到地块现状为净地，地势平坦，场地平整。

丽新路三棉地块实景图

　　靠近吴桥西路的地块正在施工，据施工人员介绍说，该地块原为三棉厂，早已拆迁完毕，只剩丽新社区居委会暂时未拆迁。“目前吴桥西路也正在修整，不久后道路管线、绿化将到位，地块便可以开发建设了。”

　　交通配套完善 人居环境优越

　　丽新路三棉地块水系丰富，不仅西边紧邻京杭大运河无锡河段北侧，还有在人工开凿的大运河中得以完整保存的黄埠墩。房掌柜查阅资料了解到，黄埠墩地处古芙蓉湖所在地，是无锡古运河风光带沿线“历史环”中的一个申遗点，历史文化底蕴深厚。

周边交通

　　地块不仅运河文化资源优越，环境也优美。南望惠山古镇风景区、惠山森林公园和无锡锡惠公园。且周边交通便捷，有509、29、126、60、57、158和202路等多条公交线路到达，同时还有正在修建的地铁3号线吴桥站。

金太湖广场

　　就配套而言，除了北侧的正祥梧桐水岸、南向的欧风新天地和东侧的苏宁天御广场的沿线社区的商业配套能满足居民的基本生活需求外，还有金太湖广场商圈、欧风商业街、无锡101医院、无锡太湖中医院等配套密集周边。所处区域内商业发达，生活文化休闲配套十分成熟。

周边配套

　　教育资源方面，有与地块仅凤翔路一路之隔的无锡市运河实验学校，丽新路东侧的无锡市吴桥实验小学，及运河西路西侧的无锡外国语学校。

周边配套

　　同时，地块周边密集凤翔苑、凤宾家园、黄巷新村、三棉新村和建华新村等老小区，居住氛围十分浓厚。

　　周边在售住宅房源不足 开发后或填补居住空白

　　目前，丽新路三棉地块周边有正祥梧桐水岸、苏宁天御广场、金太湖国际城、欧风新天地、世茂时光里、元一蔚蓝观邸、吉宝凌云峰阁和圆融广场等项目。

　　房掌柜于9月28日下午致电各家售楼处了解到，金太湖国际城、苏宁天御广场、欧风新天地的所有住宅房源已全部卖完，苏宁天御广场在售写字楼和商铺，欧风新天地仅剩少量的loft公寓在售。

苏宁天御广场

　　正祥梧桐水岸和元一蔚蓝观邸住宅房源也已全部卖完。纯新盘吉宝凌云峰阁预计开盘将推出89㎡、110㎡高层房源，预计均价15000元/㎡。售楼处的工作人员表示，至于什么时候开盘现在还未定。而圆融广场二期住宅则预计下半年会开工。

欧风新天地

　　由此看来，地块周边在售楼盘的住宅房源明显不足，购房者需要买房的话，要去离该地块偏远的启迪·协信未来科技城才能满足其置业需求。

　　同时房掌柜实探丽新路三棉地块了解到，地块所处的运河两岸不仅有凤翔苑、凤宾家园、黄巷新村、三棉新村和建华新村等老小区，还有机械刀具厂、食品厂、毛纺厂、橡胶厂等厂房，除了本地居民和企业职工外，外来务工的人员很多，地块周边辐射范围内拥有数量可观的潜在客户，若该地块开发建设成项目后，或将会迅速填补区域内房源不足的居住需求。

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