世联行：2014年的楼市新评 花开花落，云卷云舒

    我们一直希望能够做中国房地产市场忠实的观察者而非预言家，但并不代表着我们没有观点。

　　我们在2011年底写下《岁暮天寒，渴望春天》，2012年底写下《心有猛虎，细嗅蔷薇》，而在2013年底，我们写下《花开花落，云卷云舒》一文。我们年报的标题，诸位可以将其认为这是我们对来年的展望，或者说这是我们下笔时跟随中国房地产市场一起脉动的情感。在分化的时代，城市、开发商和不同客户类型表现不一，有的花开，有的花落；三中全会后，行业迈向平稳健康发展新时代，我们当有更从容的心态，坐看云卷云舒！

　　花开花落

　　这是一个分化的时代，2013年以来核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行，这也是我们在《心有猛虎，细嗅蔷薇》里城市分化的核心观点。回顾全年，伴随着董潘教授反复强调的“未来北京房价80万一平”的声音，北京五环的房价已经成功迈入5万/平米的时代，这充分反映出来一线城市的涨幅；与此同时，我们调研了很多三四线城市，发现供给压力巨大而总量的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北三省的三四线城市已经成为了不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，那去化周期更是长得可怕；即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如供给非常巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都，今年部分开发商在当地的盈利水平也不高，其中还不乏知名房企。在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，今年也因为外需的疲软最终导致房地产市场表现并不如意；而温州这样民间资本特别活跃的地方，也因为民间资本危机导致房价的下降，与之对应的是在四大国有银行坏账里面，温州是排名第一的城市；即使在杭州这样的大家公认的1.5线城市，不少开发商在这里也面临着去化并不如意的挑战。

　　在这个分化的时代里面，我们也可以看到开发商的分化在加剧，集中度在显著地提升。由于核心城市主流产品供不应求的状态，刺激资金实力雄厚的主流开发商回归一二线城市，直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛被拔高，因此在当前拿地越来越难的时候，大开发商凭着品牌和产品的号召力，有与地方政府谈判的实力，在拿地方面较中小开发商更加有优势；由于利率市场化的推进，当前市场利率双轨并轨推高利率中枢的趋势越加明显，刺激开发商更愿意从海外融入廉价资本，叠加国内以资产作为信用的融资现状使得大开发商拥有更高的额度，这样的开发商其IRR与融资成本的裂口更大，竞争优势更大。例如某公司项目18%的IRR要求，最低时其从香港能融到Libor加200~300多个BP的廉价资本；由于在公司管理、组织架构和发展前景等多方面的优势，吸引着更多的人才流向大的开发商；在行业整体利润率逐步走下坡路的趋势下，已经形成规模优势和成熟产品体系的大开发商在成本控制上优势明显，利润表现方面较中小开发商要好。上述这些，都是开发商集中度不断加速的原因。

　　同样的，我们也可以看到客户的分化。世联已经累计了超过500万的客户信息，我们筛选出超过80万成交客户数据样本，基本覆盖了全国主要的新房成交城市，因此这些数据能够能够反映出当前市场的现状。我们的数据显示：2012年至今的这一轮市场回暖，投资客占比基本上都处于15%以下的水平；2013年我们35岁以下的客户占我们所有成交客户的近65%；从我们各区域的销售面积段来看，144平米以下的产品基本上占到我们销售总量的85%以上，分月份上来看，144平米以下的产品的占比在最低的时候也有80%，高的时候该数值高达95%。所以，我们的成交数据显示首次置业和改善型置业已经成为了目前市场的绝对主流。投资客萎缩刚需爆发这样的分化局面，除了限购和支持首次置业等行业政策之外，80后婴儿潮的结婚高峰到来随之诞生的婚房需求更是客户分化最重要的内在因素。