深圳查处6平米违建项目 极小户型暂难大规模推广

　　深受日本住宅建筑影响的万科在2011年曾大力研究极小户型。

　　万科有关人士介绍，极小户型是万科的创新产品，其概念来源于日本和香港的超小城市公寓，力求在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和多功能家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适居住。

　　彼时，万科直面85后(现在应该是90后)新都市青年这个细分市场，“我们在研发阶段已做过上千份青年调研访谈。”上述人士说，极小户型可降低购房门槛，作为一种过渡性产品;还可充分利用城市的土地资源，适应家庭规模小型化的趋势。

　　在东莞的万科建筑研发基地，记者曾经体验过15平方米的极小户型。在这个小空间内，万科通过空间设计和部品配置，实现了睡觉、办公、洗澡、做饭等多个功能，打造了一个完整的家。

　　“成套住宅，从技术上看(套内使用面积)12平方米左右应该是极限，”万科高级副总裁谭华杰说。

　　广州万科内部人士告诉记者，广州万科云城有13平方米的极小户型。记者查询发现，这种极小户型为商业公寓性质。

　　绿地也在昆山、上海等地推出了面积在18-30平方米的“小爱”;龙湖地产也在重庆龙湖U城推出过20平方米左右的“极小户”。

　　能否大规模推广?

　　但到目前为止，极小户型落地并不顺利，万科也仅在西安和广州等极少数城市推出，量也不多。

　　规划是一个重要的变量。2012年，新《住宅设计规范》规定：由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。

　　这意味着，70年产权的住宅使用面积不能低于22平方米，按照74%的实用率算，建筑面积则为约29平方米;万科的极小户型只能在商用性质的项目来做，对于选址和选项目而言，范围缩小了很多。

　　北京市规划部门相关负责人曾指出，按照现行设计规范要求，使用面积低于22平方米的住宅不可能获批上市。

　　商业性质的公寓产权在使用年限上比普通住宅少20年，不能落户，也不能满足入学等需求，这在一定程度上抑制了极小户型的发展。

　　另一方面，极小户型对开发商的设计能力有极高的要求，在提高空间使用率的同时不能降低居住舒适度，很多家电家具需要量身定制等，让其单位面积成本高于一般住宅。在万科的试验中，曾有一套户型造价接近百万。

　　易居智库研究总监严跃进也表示，从房企的投资意愿来看，实际上更偏好做中大户型，因为过小的户型其实造价成本较高，而且涉及的税费成本也较高;从购房者购置的实际情况看，尤其是在北方，低于30平方米基本上会被认为太小。

　　克而瑞的研究指出，由于面积过小不能报批，并且产品使用周期短，销售困难等原因，极小户型呈现出“由卖转租”的趋势。

　　严跃进认为，房价高不代表极小户型就有市场，房企也没必要追求过分创新。在小户型的供应方面，建议一线城市政府对市区的20-50平方米的小户型物业进行统计，盘活释放更多存量房源。

　　从开发商的层面，万科深圳公司总经理周彤、保利地产副总经理余英等均认为，无论如何，极小户型的市场需求仍在。像香港一样，大城市超小户型房源将会越来越多;深圳市中心将会出现机械化、组合式的超小公寓。

　　“遗憾的是，一线城市这两年又土地价格飞涨，出现豪宅化，开发商都不愿意做极小户型了。”一位深圳开发商人士感叹说，这对于年轻人和刚需人群来说，未必是好事。