楼市18个月的上涨周期后: 市场收紧箭在弦上

　　“强弩之末”?

　　不少市场过热的城市正在努力出台政策试图降温。

　　9月25日，南京发布限购政策：限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

　　9月26日，杭州国土资源局公告称，杭州调整土地竞价方式，限定最高溢价150%，并将暂缓两块土地出让。此前，为了抑制楼市过热，杭州已经推出限购政策。杭州市住房保障和房产管理局9月18日公告，杭州自9月19日起实施住房限购。限购政策明确，在市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　中原地产首席分析师张大伟预测，未来还有多个城市可能会升级调控政策。预计调控政策出台的城市都是最近房价涨幅较高较快的城市：可能包括郑州、无锡、合肥、福州、石家庄、天津、济南、武汉。

　　胡景晖注意到，2014年9月30日至今，中国楼市已经增长了18个月。

　　“第一阶段是2014年9月30日新政出台至2015年3月30日新政出台。这一阶段，国家开始出台零星政策对楼市进行试探性刺激，对一线城市起到了一定的提振作用，交易量、价格开始回升。但政策效力昙花一现，持续时间不超过1个季度，尤其是2015年春节后，市场再度陷入低迷，量价都有下滑趋势;第二阶段，市场表现为 反向分化 。2015年330新政以后，政府开始加大政策调控力度，财税政策、货币政策双管齐下，降准降息频繁，信贷限制宽松，出台了一系列普惠式刺激政策，造成市场 反向分化 ，即需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市楼市反而更加火热，形成了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的局面。”

　　胡景晖表示，目前正处于本轮周期的第三阶段，“局部收紧”，市场表现为“加速赶顶”。也就是说，随着市场在今年3月底达到历史高点，二季度全国楼市政策开始局部收紧，其间货币政策为零，分城施策逐步落地，交易量在连续升温后开始出现回落迹象，房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性，以及政策不明朗而导致的市场的恐慌，使得三季度的楼市再次出现二次爆发，加速赶顶。

　　胡景晖认为，2016年初以来，市场的加速赶顶已是“强弩之末”，在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的热闹，是由于“恐慌”而对未来购房需求的更进一步透支，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。

　　张大伟也注意到，政策趋势已经出现变化。中央政治局会议提及的资产去泡沫，政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集地出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。