中南造高价地与融信抢入 上海远郊房价奔向4的脚步声

　　上海土地市场的热闹正在郊环线外蔓延，在农历新年后的首场土拍中，距离上海市中心数十公里的青浦轻而易举地刷出了高价地。

　　2月25日，青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块和盈浦街道盈浦路北侧49-04地块进入到现场竞价环节，上述两宗地块均吸引了十余家房企报名参与。在快节奏的激烈争夺下，中南地产和融信成为最后的赢家。

　　其中，中南以总价8.57亿元拿下的朱家角镇盈浦路北侧38-06地块，溢价57.8%，成交楼板价约2.21万/平方米;而融信摘得盈浦街道盈浦路北侧49-04地块的代价为9.8亿元，成交楼板价为1.54万/平方米，溢价28%。

　　从该片区过往出让的地块来看，2015年9月首创竞得的青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块为此前楼板价最高的地块，达1.73万元/平方米。这也意味着，是次中南的拿地价格再次刷新区域楼板价新高，成为新晋高价地。

　　“今日拍出的价格略显偏高，未来想要盈利的话，售价至少要在4万元以上才行。”上海链家市场研究部总监陆骑麟指出。毫无疑问，在青浦、嘉定、松江、奉贤等远郊地价屡创新高时，这些曾经被视作价格洼地的板块也正行走在房价奔“4”的路上。

　　中南造高价地与融信抢入

　　从竞价现场来看，此次率先竞拍的朱家角镇盈浦路北侧38-06地块共吸引了包括中南、融创、碧桂园、金地、绿地、正荣在内的13家房企报名，49-04地块的争夺也基本是集中在上述阵容中。

　　由于朱家角镇盈浦路北侧38-06地块性质为纯宅地，该地块的争夺也成为本场土拍的最大看点。手持7号牌的正荣和手持4号牌的中南从一开始便短兵相接，举牌加价此起彼伏，毫不相让。

　　虽然近来拿地势头凶猛的融信也在其中掺了“一脚”，但最终该地块在经过近一个小时的争抢后被中南地产收入囊中，成交价定格在8.57亿元，溢价高达57.8%。

　　公开资料显示，该地块总面积2.69万平方米，出让面积1.94万平方米，容积率2.0，起始价5.43亿元。地块出让条件规定，未来项目中中小套(90平以下)住宅面积不得低于总建筑面积的55%，住宅总套数不小于422套，保障性住房建筑面积占5%，全非毛坯住宅建筑面积100%。

　　查阅过往资料发现，是次中南地产2.21万/平方米的成交楼板价已经超越去年首创夺得该区域地块时创下的17324元/平方米楼面单价纪录。

　　紧随而至的49-04地块同样遭到了12家房企的哄抢，经过多轮竞拍后被融信拔得头筹，代价9.8亿元，成交楼板价为1.54万/平方米，溢价28%。据了解，对于该地块商业物业部分，政府将100%回购，上限为1.5万元/平方米。

　　“从某种程度上来说，这些房企拿地还是比较激进，在三四线城市前景不明的情况下，只能往一线城市挤，一线城市的中心城区成本太高，外围至少还有一些市场好的点可以支撑，资金足够的话可以慢慢开发，资金不够到时也可以再做调整。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦对观点地产新媒体分析道。

　　事实上，眼下不管是中南地产还是融信都面临着往一二线城市布局的新命题。以中南地产为例，这家发家于海门的开发商在经历了三四线的尴尬后，从2014年开始明确提出回调一二线。去年十月，中南以5.73亿元竞得奉贤区南桥新城地块，首次挺进上海，为拓展一线城市迈出了重要的一步。

　　而成功登上香港资本市场的融信更是在近期重金布局一二线。据观点地产新媒体统计，仅2月份，融信已经在福州、杭州、上海拿下四宗地，合计代价达34.62亿元。

　　上海远郊房价奔“4”

　　“从成交楼板价推算，未来中南项目的成本价最少要到3.4万/平方米，如果再加上10%的合理利润，这个项目的售价可能要达到4万元/平方米。”在卢文曦看来，这样的价格水平与当前区域内周边竞品售价还存在一段距离。

　　观点地产新媒体获悉，目前上述两幅地块周边项目较多，在售的项目包括东渡青筑、大发融悦等项目。上海链家市场研究部监控数据显示，东渡青筑今年的成交均价为2.61万元/平方米、大发融悦为2.57万元/平方米，后者计划3月份推出的洋房价格在2.8万至2.9万/平方米。

　　陆骑麟强调，从青浦的淀山湖区域来看，教育资源、商业配套万达广场的即将开业以及17号线今年通车在即都为青浦区域房价上涨做了铺垫，但考虑到地块距市中心的远距离，两宗地拍出的价格还是略显偏高。

　　其实，经历2013年的楼市大热，青浦房价开始大幅上涨，地铁17号线通过环评审批后，区域内房价更是出现跳跃式上升，这也再次印证“地铁一响黄金万两”的定律。有统计数据显示，从2013年到2015年底，青浦的房价涨幅已接近30%。

　　“从未来看，远郊房价奔4是一个趋势，但目前还不能以点带面，高地价对周边项目的价格肯定会有拉动作用。”卢文曦如是指出。

　　虽然4万的房价在上海郊环线外尚未形成“燎原之势”，但不可否认，地价的不断抬高正迫使青浦、嘉定、松江、奉贤等区域开启奔“4”的征程。

　　2015年12月，嘉定新城A03-5地块和夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块分别以楼板价17981元/平方米和15632元/平方米成交。不菲的价格和溢价率不禁让上海业内人士感慨，“按照这样的地价来看，未来想要获利的话，这两个项目至少要卖到4万元以上。”

　　诸如此类的论断已经成为上海远郊地价高涨的另一种脚注。卢文曦称，随着上海轨道交通的外延发展，之前的价格洼地正一点点被填上。“等上海大部分都是轨道房的时候，利好就会消失，优势也就不明显，价格洼地也被填平了。”