北京自住型商品房备受关注 经济适用房或将退市

　　自“京七条”出台后，内容中提到的将在今明两年投向市场的7万套“自住型商品房”引起了广泛关注和热烈讨论。不少人将其比作“升级版”的经济适用房，近期更是曝出住建部正考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，经适房供应将逐步减少直至在全国全部取消的消息。

　　一个高调出台备受关注，一个可能面临退市境地，虽然关于自住型商品房和经济适用房的政策有相似的地方，但是在房屋性质和再次出售等方面政策还是存在着较为显著的差异。

　　自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。

　　相比经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。按照经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购;5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

　　自住型商品房持有期满后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款，这可以视为30%的固定税，拥有自住型商品房理论上不能比普通商品房更高的产权溢价。由于购房时房价按照商品房浮动，因此没有优先回购、70%差价等苛刻的条款。由于自住型商品房供地区位，是按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，可以预料，自住型商品房的产权溢价应该在平均偏低的水平。

　　在业界看来，自住型商品房带有浓重的保障性住房色彩。从近年来房地产调控“越调越涨”的局面看，中国房地产业存在的一些深层次问题已经积重难返，调控将势必走进一个制度修复的过程，回归到“保障和市场两条腿走路”的格局。

　　经济适用房的前世今生

　　在1997年、1998年我国房改的关键时期，为解决商品房价格和工薪阶层收入差距较大的问题，于1998年适时推出了经济适用房。随后的7年间，全国各地的经济适用房如雨后春笋般快速发展。而后，面对小区出现豪车和大量闲置豪宅的情况，引发了对经济适用房分配不公的质疑。

　　已有多地试点停供经适房

　　最近有消息显示，住房和城乡建设部已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，这个思路虽然尚在考虑和研究之中，但是，已有地方政府开始试点，河南郑州已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，山东省烟台市也准备进行“大并轨”试点。

　　除此之外，广州也在今年4月底宣布不再批准新建经济适用房。10月，广州推出经适房1418套，这批经适房也被称为“末代”经适房，结果，招来了10141户家庭前来登记购房意向，平均7户家庭争购1套房。