合富邓祥和：看好2016东莞楼市

　　编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

　　合富辉煌东莞公司总经理邓祥和

　　邓祥和，合富辉煌东莞公司总经理，作为一家已经在东莞市场深耕十几年的品牌代理机构的当家人，邓祥和言谈举止间锐气尽敛，更见温文尔雅。而作为东莞楼市发 展的见证者，邓祥和对于2015年的东莞楼市是如何看的，对于市场最关注的深圳客又有怎样的解读，对于明年的楼市行情有怎样的预测，房掌柜进行了专访。

　　精彩语录：

　　东莞是深圳客的首选

　　深圳客入莞潮会像股票筑底一样，稳一稳再继续往上走

　　地价面粉贵过面包

　　深圳经济健康，东莞就很难有泡沫

　　二三线城市确实需要去库存，东莞却愁明年没货卖

　　猛涨的2015东莞楼市

　　房掌柜：如果给2015年的东莞楼市一个关键词，您认为是哪个?

　　邓祥和：如果要给一个词，应该是“猛涨”。

　　从最开始一二月的不客观，到三四月份股市开始带动了房地产投资热潮，深圳客户开始进一步入莞，房地产成交不断拉升，接下来的第二季度第三季度一直到年 尾，几乎每一个季度每一个月都创出了东莞历史性的成交数，今年东莞总成交已经过千亿，比去年几乎翻了一倍，只能用猛涨去形容。

　　东莞是深圳客的首选

　　房掌柜：说到今年楼市都离不开深圳客，对于深圳客的溢入现象您是怎么看的?

　　邓祥和：东莞夹在广州和深圳两个一线城市之间，是地缘位置最好的一个城市，广州深圳的一些优惠政策东莞也会享受到。今年则更多的是受惠于深圳房地产不断提升的成交热度，特别是临深片区，自身楼市发展得到很大的提升。

　　其实受惠于深圳的不仅有东莞，还有惠州，甚至隔江对岸的中山珠海。在深圳当地工作的普通市民，要在深圳找一个比较好安家立业的地方是比较难的，如果不过 珠江，东莞和惠州是最好的选择。东莞以前的基础建设和深圳联系比较密切，有很条高速公路、广深铁路，还有高铁接驳深圳，总体看来，东莞是深圳客的首选。

　　房掌柜：如果抛开深圳客这个因素，东莞今年的楼市会是怎样的?

　　邓祥和：这是一个伪命题，但如果真的抛开深圳客去看这一年的东莞楼市，我觉得也是不差的。东莞房地产发展一直非常稳健，每年的成交量都不差，在珠三角的城市群都会排在前列，房价虽然涨幅不大，但每年都在向上走。

　　每个镇区的发展都很均衡，都有自己的特色，如城区有中央经济带、中央商务区;今年发展起来的清溪樟木头，有山水资源;虎门沙田有港口经济，抛开深圳因素，东莞还是发展的很平稳健康。

　　深圳客入莞潮也会有短期筑底回落

　　房掌柜：深圳客入莞的热潮还能持续多久?

　　邓祥和：不考虑汇率等问题，今年深圳的GDP很可能超越香港，但房价现在还只是香港的几分之一。如果一个经济体的能力和总量能够和香港匹配甚至超越，它的房价也会慢慢向香港靠拢，从这个角度看，深圳房价还有发展空间。

　　其次，深圳人的收入在全国前列，物价各项指标也会跟着经济往上走，会比周边区域有所提高，这是一个很正常的市场经济现象，因此不能单纯的认为深圳的房价 是突然的猛涨。深圳现在正在做前海，做实高端金融服务，房地产发展拥有强大的经济后盾，一个没有经济作为支撑、房价虚高的市场才是不健康的。

　　热闹的东莞楼市

　　深圳的楼市发展是可持续的，深圳客入莞的热情就不会在短期内消退，这种溢出的利好还将继续辐射东莞。但这种发展也不会一直是一条单纯的上升曲线，在某个 阶段也会有适当的回落，就像股票筑底一样，稳一稳再继续往上走。明年到底会不会和今年一样，某些区域涨价百分之六七十甚至翻倍，这个机会不是没有，但是会 少一些。

　　2016年东莞楼市还将延续热销势头

　　房掌柜：您怎么预判明年东莞楼市的发展?

　　邓祥和：2016年东莞楼市会延续2015年的势头，至少上半年是比较好的。一是从合富辉煌市场部的统计数据来看，现在东莞可售的货量很少，半年甚至几 个月就卖完了。按照这样的状况，深圳客涌入东莞去购房的热潮还不会马上停止，因此上半年东莞的房价还是会继续延续上涨的势头。

　　二是近期几个大开发商在大朗大岭山长安等地方拿地，地价几乎是面粉贵过面包，长安地价快过万，大朗大岭山的地价涨到六千多。这些都是国内大开发商，他们有经验，也不会轻易地去拍这么高的地价，相信他们会有一个好的预判和产品出来，明年东莞的房地产也不会平静。

　　东莞楼市没有泡沫

　　房掌柜：年底土地拍卖激烈，高价地频出，东莞市场是否会出现泡沫?

　　邓祥和：如果深圳经济健康，东莞就很难有泡沫。

　　近期拍的地价格都很高，但拿地企业都是全国一线企业，他们有这样的能力资源资金去承载地块的发展规划和销售。

　　现在东莞楼市库存不足，缺货严重，下半年政府土地出让积极，但对于现在的供应不足，政府会适度适量的盘活一些土地，加强供应。东莞房地产有十几二十年健康发展的经验，相信政府能处理好。

　　房掌柜：房地产发展势头迅猛，区域分化问题也更加明显，对此您怎么看?

　　邓祥和：每个城市都有先后缓急的发展顺序，不可能东莞32个镇区一起热。今年某些区域很火，某些区域在我看来只是发展稍慢。比如长安塘厦在邻近性和道路 通达度上，比其他区域更有优势，因此首先受惠于深圳外溢客户的影响。由于它们的带动，东莞从中心区，到东部、东北片区的房价逐步往下，但整体看，今年东莞 的房价还是往上涨。

　　开盘现场

　　从一个阶段去看，可能会得出某一些区域特别冷的结论，但从全年来看，整个东莞市场都受到了深圳房地产的影响带动，每一个镇都在涨，有些镇区涨的慢一点晚一点，从第三第四季度才涨，有些镇区涨的更快更早。

　　东莞楼市愁明年没货卖

　　房掌柜：在今年的工作中，印象最深的是什么?

　　邓祥和：今年东莞楼市就像坐过山车，从不乐观到兴奋到激动、不敢置信，过山车的艰险刺激感觉比往年更强烈。今年东莞成交量比往年几乎翻了一倍，在从业人士眼中，从一个平缓期到一个个的高峰，有时候心跳也会跟不上。

　　对于从业人员来说，今年也是很幸运的一年，幸福来得很突然，往年年底已经是淡季，大家要拼命的想办法挖客，而今年供不应求，暖冬延续，客户入市积极性高，业者反而没有往年的绞尽脑汁，更多的是幸福和刺激。

　　在今年的房地产市场，东莞也是一个很幸福的城市，从合富全国市场的一些数据来看，有些城市额市场直接是回到前几年，而东莞则是野马驰骋。习主席说要“去库存”，二三线城市确实需要去库存，但东莞却是愁明年没货卖。