全国存量房价总值超81万亿元 改造将带来上万亿投资

　　经过近20年超常规发展,我国住房供求关系已基本平衡,新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与非毛坯理念落后、配套基础设施建设缺失等,表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间,将有助于居民消费需求的释放。

　　截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。

　　若以2000年划界,2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

　　旧房居住品质改善是一项系统性工程,投资成本较大,政府需发挥规划与引导作用,利用财政资金撬动旧房改善市场,鼓励居民自主投资消费,有效改善居住品质,并促进消费需求释放。

　　住房消费增长呈趋势性放缓

　　虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激,加上刚性和改善性住房需求累积释放,今年上半年全国楼市出现回暖迹象,今年1-6月份,全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,而1-5月份为下降0.2%;其中,住宅销售面积增长4.5%,以深圳(楼盘)为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。

　　1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间

　　居住权是人类最基本权利。住房为人服务,人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化,我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。

　　一是购房主力人口将在2015年达到峰值。

　　据有关机构研究,1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%,2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算,购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。

　　二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。

　　从国家层面上看,2014 年我国总抚养比为46.8%,远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%,也低于日本历史上最低点(1996 年)的59.5%,人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化,将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》,截至2013年10月1日,日本全国共有5240多万个家庭,住宅总数约为6063万套,按每户一套计算,闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5%,创当时统计调查以来历史最高纪录。从人口演变情况看,我国人口老龄化趋势已经形成,未来住房闲置问题需要未雨绸缪。

　　2.住宅供过于求运行风险增大

　　始于2013年四季度的全国性房地产市场调整,发生在政策真空期,显示出市场力量的自发性与自觉性。回顾我国房地产市场发展历史,从上世纪80年代、90年代的城镇住房普遍短缺,到如今城镇住房供求关系基本平衡,部分三、四线城市甚至还出现住宅过剩,反映出房地产业数量型增长模式的巨大成绩。

　　2012年末,全国城镇居民人均住房面积32.9平方米,已经超过部分发达国家水平,完全能够满足居住需求。同时也应该看到,计划生育政策将引发未来住宅市场供过于求,楼市“明日危机”并非“天方夜谭”。2000年出生的孩子,如果不是因为房屋破旧重置,那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人均住宅消费面积的市场逻辑,未来在理论上将难以持久。

　　3.当前家庭新增住宅消费后劲不足

　　从整体购买力分析,随着住房需求收入中枢下移,中低收入人群将成为主力购房群体,降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来已经连续三次降息,个人住房贷款利率降至阶段性历史低位,5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%,已经是历史新低,但因为房价偏高,对中低收入人群的支持力度依然有限。

　　从家庭住宅投资分析,住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然有效改善了住宅定价基准,但租金收益率与基准存款利率仍有差距,特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平,降低了家庭住宅投资积极性。

　　从家庭财富配置结构调整分析,我国普通家庭住宅不动产财富比重过高,财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。2005年,日本家庭非金融资产比重为46.4%,美国为43.4%,英国是63.6%,加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑,我国普通家庭客观上需要增加金融投资资产比重,改善财富流动性状况,降低住宅不动产变现风险。综合来看,基于市场尾部需求,当前家庭住宅消费后劲存在不足。