天津改善型需求成主力 利好政策刺激二手房需求旺盛

　　随着此前“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”等政策的陆续出台，今年的秋季房交会被看做是检验政策利好能否带动房地产市场活跃度的“试金石”。据统计，本届房交会吸引超过15万人到场参展，累计成交各类房屋1156套，成交面积逾10万平方米。特别是受新政影响的二手房成交活跃，不少市民通过“卖一买一”的方式达成改善住房的意愿。

　　成交面积达10.4万平方米

　　随着“房贷新政”和“津十六条”政策的落地，本届房交会无疑成为购房者了解行情、房企试水市场的关键。据统计，本届房交会累计成交各类房屋1156套，成交面积104329平方米。其中，新建商品住宅成交495套，成交面积51132平方米、平均价格15175元/平方米;二手住宅成交524套，成交面积43305平方米，平均价格13811元/平方米;房屋租赁成交137套、成交面积9892平方米。

　　尽管各项新政陆续出台，但房交会并未出现预想中的“人气热闹”场面。中国指数研究院天津分院常务副总经理钟文辉分析认为，伴随近些年网络、移动互联、电商等新平台的相继加入，房地产销售平台从“单一”走向“多元”，房交会不再是购房者选房的唯一途径。此外，一些参展企业只是将房交会作为自身品牌宣传的平台，不再以成交量作为单一评价要素。

　　尽管整体人气与往届相比有所下降，但房交会对房地产市场仍然起到了积极作用。天津市国土资源和房屋管理局公布的数据显示，本市2014年第44周(2014.10.25-10.31)新建商品住宅呈现“量价齐涨”的态势。其中新建商品住宅共成交1927套，环比上涨33.2%;成交面积21.6万平方米，环比上涨30.0%;成交均价12227元/平方米，环比上涨7.5%。其中房交会前两天成交量占本周总成交量的46%。

　　政策刺激二手房需求旺盛

　　本届房交会二手房参展量达到14.4万套，为历年之最，成为本届房交会最大亮点。记者在现场看到，N4场馆内的二手房展区人气明显高于新房展区。在几家大型中介的展台内，逐条查看房屋信息、登记自家房屋信息的市民络绎不绝，很多人都想通过“卖一买一”的方式改善现有住房条件。家住河北区的张艳华和丈夫此前购买了一套总价约60万的二手房。随着孩子渐渐长大，她一直在考虑换房。“按照原政策，我们换房首付需要六成，对于家庭来说经济压力太大。新政策后，只要结清银行贷款，我们再次购房首付只要三成，所以想尽快把自家房源信息挂出去，顺便也看看有没有合适的新房。”

　　业内人士分析认为，像张艳华这样“卖一买一”改善需求的实现，对于其他家庭的刚性需求亦能起到帮助作用。刚性需求往往要求的是小户型，改善型住房需求满足后，原有的小户型住房可以在市场中周转起来，带动刚性需求释放。从本届交易会上看，二手住宅买卖房源中，平均单套面积在90平方米左右，二手房市场上替换下来的小户型房源给首套置业群众提供了充足选择。

　　另外，“津十六条”中涉及税费方面的利好也为二手房市场增加了人气。新政调整后，普通住宅认定标准降低，部分房屋回到普通住宅范围，降低了刚需购房者的税费成本。以南开区王顶堤片区房龄普遍为20年以上的中小户型为例，当前二手房销售均价为15000元至16000元/平方米，南开区普通住宅指导价格为13700元/平方米。新政调整后，这部分房屋回到普通住宅范围，降低了自住需求购房者的税费成本，市民购房因此能节省近五、六万元。

　　改善型需求青睐成熟板块

　　作为楼市晴雨表，房交会上二手住宅上市量的突出增长，体现了本市居民自主性改善需求旺盛。而新政从信贷、税费上都降低了改善型需求的购房成本，同时进一步优化供应配比，取消“9070”限制，为购房者提供了更多选择空间。很多此前压抑的购房需求得到释放，改善型房源成为市场青睐对象。

　　根据我爱我家市场研究中心在房交会现场的随机抽取调查显示，目前楼市购房者中近一半为改善型需求，是本阶段的购房主力人群。购房者意向房源主要集中在90-120平方米之间的两室、三室户型。而开发商也看准市场预期，此次带来的参展项目多为中小户型，吸引购房者驻足。