上坤地产通过聆讯 多家房企扎堆冲刺IPO

　　上坤地产赴港上市之路再次推进。10月29日，港交所披露了上坤地产集团有限公司(下称上坤地产)聆讯后版本招股书，意味着上坤地产已通过港交所上市聆讯。

　　在10月16日和10月23日，金辉控股、祥生地产分别通过聆讯，10月以来已有三家排队登陆港交所的内地房企，终于能在上市流程中再迈一步。

　　三年营收复合增长150%

　　数据显示，上坤地产今年4月底实现营业收入11.49亿元，实现毛利5.93亿元，较去年同期增长3.5%。上坤地产近三年一直保持较快增长速度，2019年和2017年分别实现营业收入75.35亿元和12.01亿元，三年复合增长率达150.5%。

　　据悉，上坤地产2010年在上海成立，创始人朱静在此之前担任建业地产副总裁，在房地产行业有着17年的从业经验。

　　招股书显示，上坤地产近三年一直保持较快增长速度，2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。今年前4个月实现收入11.49亿元。

　　在溢利方面，2017年、2018年及2019年，上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月实现溢利1.58亿元。此外，截至今年4月上坤地产实现毛利率51.6%，继续处在行业较高水平。

　　值得一提的是，为了冲刺上市，上坤地产大力去杠杆。在2017年-2019年之间，其净负债率从684.9%降到325.9%，再到118.8%。截至今年4月末，虽然受到疫情影响，上坤地产继续降低净负债率至73.8%，较2019年末下降接近45个百分点。

　　上坤地产方面透露，公司在运营管理方面采用杜邦分析法，重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，构建了一套以流动性指标、偿债能力指标和盈利能力指标为导向的科学管理体系，致力更高效地使用营运资金及确保在寻求土地获取机会前现金流充裕。截至今年4月末，上坤地产现金短债比增至1.4倍，短期偿债能力明显提高。

　　房地产资本"船票"越来越少

　　资本市场对房企融资、拿地、公司治理等方面的“加持”作用为业界所公认。在内地融资政策严厉的情况下，近年来，不少中小房企冲击港股IPO，并搭上资本市场的“快车”。但今年以来，房企上市之路似乎更加坎坷。

　　据数据统计，截至目前仍在排队等待港股上市的有领地控股、三巽集团、实地地产、大唐地产等多家内地房企，能否赶上这一个地产股审批风口还不一定。

　　这些房企的IPO之路堪称坎坷。其中，大唐地产和三巽集团都已三次递交招股书。

　　今年排队上市的房企以及物业很多，但成功上市的寥寥无几。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，内地房企登陆港股的窗口期已过。随着行业从黄金时代走向白银时代，以及内地楼市调控趋于常态化，近两年来，行业的市场空间和房企的盈利能力都在下降。受此影响，即使是规模较大的传统房企，市盈率也很难攀高。

　　“三道红线”下，内地房地产融资受限，港股的上市融资通道也在逐步收窄，留给这些房企的市场空间已经不多了。