【上市物企市值十强】佳兆业美好：项目储备处于低位 拟启动收购发力非住宅业务

　　导语：

　　一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

　　掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元;上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%;30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

　　掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

　　本期推出并购后营收猛涨，同比营业收益增幅大涨32.7%的佳兆业美好集团02168.HK。

　　上半年营业收入7.41亿  较2019年同期增长32.7%

　　2020年上半年，佳兆业美好集团营业收入为7.41亿元，较2019年同期营业收益增幅约为32.7%。其中物业管理服务收益为3.648亿元；交付前及顾问服务收益为2.439亿元；小区增值服务收益为5930万元；智能解决方案服务收益为7300万元。毛利约为人民币2.51亿元，同比增长30.9%。净利润（不包括股份支付补偿）增长约4470万元至1.36亿元，同比增长48.8%。每股基本盈利为0.8469元。

　　上半年，佳兆业美好通过合理的住宅和非住宅组合，进一步扩大多元业态布局。截止2020年6月30日，佳兆业美好物业管理服务部分收入为3.648亿元，同比增长56.2%，管理面积达5923万平方米，合共323个在管项目，当中包括170个住宅小区及153项非住宅物业，物业种类多元化，产业结构更加合理。

　　有所不同的是，该等业绩表现，除了得益于与母公司的合作关系外，佳兆业美好在中期报告中特地提及，也得益于进一步拓展位于长三角经济圈物业管理组合的收购事项，即于2019年分别完成收购嘉兴大树物业管理有限公司60%股权及江苏恒源物业管理有限公司51%股权后财务业绩综合入账。

　　在财务数据上，佳兆业美好迎来了并购带来的第一轮红利。

　　大力推行收并购  进一步扩充非住宅业务

　　2019年4月，佳兆业美好并购了浙江嘉兴大树物业；同年10月又完成了对江苏恒源物业的收购；2020年6月，收购了宁波朗通物业，佳兆业美好通过多点布局，加深了覆盖长三角地区的拓展步伐，收购了宁波朗通60%股权订立协议，合共48个项目，总订约建筑面积约为401.5万平方米。

　　并购项目多以非住宅业态为主，与佳兆业美好的并购方向互相匹配，包括区域落位等因素。据悉，宁波朗通主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务，目前专注在宁波市拓展业务。

　　通过收并购，佳兆业美好在手现金变多。但带来的不利影响同样存在。分析财报可知，收并购也直接导致了经营开支的增加。

　　收并购的另一方面是对毛利率的影响，相对而言，第三方开发商开发的新收购项目毛利率一般较低。

　　同时，报告期内，佳兆业美好整体毛利同比增长约31.0%至2.51亿元，毛利率约为33.8%，与去年同期约34.3%相比下跌0.5个百分点。

　　报告解释了下跌乃主要由于按包干制收取物业管理服务费的比例上升且其较按酬金制收取物业管理服务费的毛利率为低；及新收购项目比例上升且毛利率相对较低。

　　佳兆业美好也表示，扩张过程中会伴随着毛利率的波动和调整，这是可以理解和接受的。由于未来包干制的比重会逐步提升，佳兆业美好的毛利率会有下行情况。

　　储备率低至0.2  逐渐脱离“母体”

　　目前佳兆业持有佳兆业美好约67.23%股权，为控股股东。随着近2年上市物企越来越多，再加上IPO冲规模的诱因，业绩高增大环境下上市较早的佳兆业美好的关注度反而降低了不少。

　　物业管理行业规模往往代表未来的增长，首先从面积来看，上半年佳兆业美好在管面积为48.8百万平方米，较去年末仅增长2.6百万平方米。合约面积为59.2百万平方米，较去年末仅增长5.4百万平方米。以此计算，未来可供转化的储备面积为10.4百万平方米，储备/在管面积的比率为0.21，处于低位。

　　除去现有数据，母公司实力也是决定佳兆业美好未来发展的重要因素之一。佳兆业经历2014年黑天鹅事件后近几年逐渐恢复，2020或跨入千亿房企阵营。

　　值得注意的是，佳兆业美好正逐步减少对母公司的依赖，由其独立第三方物业开发商开发的物业面积约为2145万平方米，较去年年底大幅增长402.0%。

　　目前，佳兆业美好在中国大部分发达城市均有布局，逐渐形成了粤港澳大湾区、长三角区、环渤海区以及华中、华西五大区域。

　　未来物业市场规模不断精细化，行业洗牌更加严峻的背景下，佳兆业美好表示将加快完善集团在五大区域的战略布局，在收并购和股权合作中会更侧重于非住宅业务，持续发力市政、学校、公园等服务领域，在实现项目拓张面积扩展的同时，优化住宅和非住宅项目组合，进一步扩大多元业态布局的优势。

　　不难看出，被分拆上市后，佳兆业美好赶上了“最好时机”，从原本的伴生公司，逐渐脱离“母体”，获得了新的成长。