汇景二次递交招股书 高负债下上市梦何时圆？

日前，排队IPO超6个月的东莞汇景控股再次向港交所主板二次递交了IPO招股书(申请版本)，新增2019年上半年的营运数据，再次冲击“东莞赴港上市第一房企”。

上半年合约销售额15.98亿元

根据最新的招股书披露，截至2019年6月30日止六个月，汇景控股合约销售额为15.98亿元，超过了去年全年销售额的6成；合约销售面积12.12万平方米，超过了去年全年销售额的5成。

收益方面，2019年上半年汇景控股实现收益13.16亿元，主要收益贡献为东莞项目及河源项目。另外，资料显示，上半年汇景控股毛利润约6.83亿元，净利润约2.13亿元，收益、毛利润、净利润均超过了去年同期数据的5成。

毛利率方面，上半年汇景控股达到了51.9%高位，同比上升了2.6个百分点，遥遥领先于头部房企。据掌柜财经了解，汇景控股毛利率之所以达到如此高位，主要是因为其在东莞拥有多个低成本的城市更新项目。

东莞低成本土储优势

于2004年发家的东莞本土房企，汇景控股在拿地、成本控制方面有着极大的优势。

据掌柜财经了解，截止至2019年9 月30日，汇景控股已收购或已订约收购项目有4个，约42.86万平方米，其中厚街镇宝屯村地块、洪梅洪屋涡片区项目、清溪三中片区项目均为东莞一般土储或城市更新项目，累计占地16.22万平方米。

另外，汇景控股在东莞已订约收购的城市更新项目还有樟木头宝山片区项目、沙田稔洲片区项目、清溪鹿湖片区项目、万江共联项目、清溪三星片区项目一、清溪三星片区项目二、南城蛤地片区项目、虎门新湾片区项目、沙田杨公洲片区项目等9个，累计占地47.61万平方米。

在其竞争优势分析中，汇景控股就特别提到，“能够控制土地收购成本及建筑成本”和“在获取及开发城市更新项目方面的经验”。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年以及截至2019年6月30日止六个月，汇景控股的土地成本占收益的百分比分 别约为13.4%、8.9%、9.0%及11.1%。

截至2019年9 月30日，汇景控股已在东莞、河源、合肥、衡阳、长沙、浙江等6个城市17个项目，其中10个已竣工，7个在建，未来有3个已收购待开发，还有12幅累计57.8万平方米的项目正在收购中。

超200%高负债之重

虽然毛利率处于高位水平，但汇景控股的净利率则维持一般水平，今年上半年净利率约16.2%，同比略降1.3个百分点。究其原因，除了土地增值税外，财务成本高也是很重要的因素。