北师大教授金融中心钟伟：厘清房地产税的几个问题

　　据《人民日报》报道，9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后，全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标接受了记者采访。其中，将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、房地产税法等10部单行税法。备受各方关注的是房地产税法拟5年内提请审议。

　　2018年上半年，我看到了许多人期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，使人们收敛起了过去经济高速成长期的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，梦想并不丰满，现实却很骨感。

　　飘渺之间，房地产税离我们越来越近了。这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言。本文试图罗列那些不理性的声音，给出一种力求理性的旁观者说。权当一种理性的理论探讨吧。

　　房产税和房地产税

　　要开征房产税了。这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施。而传说中将要开征的是“房地产税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大，具体差异如下：

　　一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属房地产税，则土地和房屋将合并征税。人们很自然地会发问：房地合并?商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的房地产税显然绕不过土地这个命题。假如：民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征房地产税了吗?人们仍会发问，70年租约是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取房地产税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的房地产税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。这可能是征税前就需要厘清的现实问题。

　　二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所，该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税(税率为1.2%)，或者对其租金所得进行征税(税率为12%)，以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主，税基是以住宅为主，和房产税条例差异甚大。或者说，1987年版房产税征的是法人税，对准的是非住宅;房地产税征的是居民税，对准的是住宅。

　　三是已有的房产税暂行条例，和拟议中的房地产税，格局差异大。从2013年底尝试建立不动产统一登记平台，并在2017年底实现全国联网之后，这个平台覆盖的不动产并不仅仅是房屋，而是覆盖了土地、林地、草场、海域等多种不动产，即便房屋也覆盖了公共建筑、工业建筑、商业和经营性用房、住宅和宅基地自建房等多种房屋。理论上说，房地产税即不动产财产税(property tax)，或者说，基于不动产统一登记的房地产税，税基比你想象的宽泛得多，只是其中许多部类可能暂时不征收，而将重点放在了居民所拥有的住宅上。

　　因此，请不要误解房产税和房地产税，前者是格局不大的过去式，房地产税则是格局宏大的将来式，有地无地的一字之差，谬以千里。

　　理性看待沪渝房产税

　　未来房地产税，就是沪渝房产税的推而广之?对不起，这几乎是不可能的事情。回顾一下，沪渝开征房产税试点的历程。以上海为例，在2011年就以《上海市开展对部分个人征收房产税试点的暂行办法》，于当年年底开始房产税试点。请注意这个上海地方税务的试点，看起来是援引了1987年中央政府的房产税暂行条例为上位法，实则存在问题。因为1987年的条例阐明了纳税对象为法人，税基为非住宅;而上海的试点则纳税对象为自然人，税基为住宅，在当时，税收法定原则的执行不是太严谨，半遮半掩之间，沪渝房产税试点悄然走过了将近八年。我们已经解释清楚，拟议中的房地产税，是房地合一征税，而沪渝的房产税则是房地分离征税，个中缘由，就在于当年如果将土地合并征税，法律挑战可能更大。

　　我们也不妨看一下沪渝房产税试点至今的一些实效。

　　一是过去八年沪渝房价的小气候由于房产税而和全国房价的大气候出现明显差异了吗?人们几乎观察不到差异性。

　　二是上海房产税试点的主要内容，是上海居民住宅首套免税，二套以上须纳税，外地人在沪房产均须纳税;扣除基数为人均60平米;税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现，在沪渝，大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税，公开强调的是“宽税基”，税基是不动产，不仅仅是房屋，更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税，目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数，从1.01套到1.08套不等，如果按照沪渝的做法，那么是舍弃了整数的1，追逐0.01-0.08，这也许是公众所期待的“超窄税基”，但可能并非实际可行的。

　　三是上海房产税到底收到了多少税?在2016年大约是40多亿元，在2017年大约是113亿元。对比之下，2017年全国个人所得税征收额大约1万亿元，其中京沪两个城市的个税都超过了1600亿，如果假定上海住宅市值在全国住宅总市值中的占比，和上海个税在全国个税中的份额接近的话，则可估算出，如果沪渝模式在全国推广，地方政府从房产税中仅能汲取约800亿元。这和2017年全国土地出让收益金的5万亿，以及涉房税费的2万亿，差异过于悬殊。或者说，以沪渝模式在全国推行房产税，则这样的靴子轻轻落地后，给房地产业带来的可能是意外惊喜，而地方政府则可能对此类房产税既无热情，也不大可能据此形成地方主体税种。