多个一线城市居民感受到房租上涨 谁是推高房租的“幕后黑手”？

　　6月底7月初，生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室，彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后，金女士发现，公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

　　和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示，7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示，租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响，但核心问题是租售比悬殊，供需紧张。

　　北京租房者：房租近两月涨500-1500元

　　小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间，5月-6月　之　间　的　租　金　在2600-2800元，到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室，房租3290元/月，外加10%的服务费。

　　小雪表示，7月份以来，自如上的房租价格就一直在上涨，“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

　　一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月，最近几天他接到中介通知，称房东直接涨价1500元/月。

　　在各大高校租房交流群中，很多毕业生反映北京近两月房租涨价太快，涨幅在500-1500元/月之间，一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

　　一名房地产业内人士对记者表示，自如平均每年会涨价约10%，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

　　根据最近租房的毕业生反映：海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多，朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元，望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨，亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室，去年房租为4500元，今年7月涨到5300元。

　　根据贝壳研究院数据，今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。在租金变动方面，东城区和顺义区租金涨幅最大，环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

　　资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

　　目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。

　　在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑，资本介入导致房租上涨。

　　公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客;　蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓;2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

　　“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说，在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东，房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

　　“如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有垄断定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。”张大伟说，当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

　　有房东向记者表示，与自如签约三年，期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话，每年可涨1.3%。

　　在张大伟看来，中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。”

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

　　租房市场价格不透明，房东、中介跟着涨价

　　业内人士表示，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，以北京等一线城市为例，租金依然有长期上涨的推动力。整体看，当下租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限。

　　近期，多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此，张大伟提出质疑。

　　“部分中介公司提前囤积区域房源，制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。”