三四线城市土地市场“上火”　20多个城市卖地收入超百亿

　　克而瑞研究中心数据显示，从全国市场看，随着楼市调控持续，一二线热点城市的土地热正转移到三四线城市。上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

　　随着三四线城市高价地、高溢价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价，引发涨价预期。

　　“三四线房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感，多数三四线城市的人口流入、产业结构、居民收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”

　　业内专家表示，三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应，已不单是普通购房者支撑的消费市场，很大程度上演变为一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入，让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步，购房的有效需求进一步减少。”易居房地产研究中心首席分析师严跃进认为，“一旦投机需求退潮，很多售出去的房子无人居住，一些三四线城市就有变成‘空城’的风险。”

　　业内人士认为，三四线土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大了地方政府高价供地冲动。

　　“相对于一二线城市，三四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存的状态中，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。”黄志龙说。

　　三四线土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说，“如果拿地前没有对市场的准确判断，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”

　　去库存不能寅吃卯粮须避免“翻烧饼”现象

　　“三四线城市的房子消化速度明显加快，很大程度上是将原本缓慢释放的改善性需求一股脑全释放出来了。三四线城市的人均住房面积已经足够高，相比一二线城市，房子投资的价值较低。而在多是中小城市人口净流出的大前提下，改善性需求集中入市显然是不可能持续多久的。”严跃进分析称，“加上现在又迅速出让了一大批土地，土地价格更加高企，未来会有一大批成本更高的房子待售。”

　　一些专家建议，目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策，对一些强三四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热;二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。

　　三四线城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。“地方政府一方面应严格执行两部委的土地供给与库存去化周期挂钩机制。”严跃进说，同时对三四线土地市场也应建立开发商购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。此外，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。

　　多名专家同时建议，三四线楼市去库存要避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重;价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要严格避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。

　　“三四线城市要扎扎实实去库存，根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中逐步化解房地产高库存，科学布局产业与楼市的关系，不断增加居民收入，支持居民自住和进城人员购房等刚性需求。”黄志龙说。