李宇嘉：楼市调控“半年考” 下一步调控的应有之义

　　贷款创新，事实上突破了差别化的住房信贷政策、限制杠杆的政策，甚至鼓励低收入人群也去加杠杆。

　　春节后各地密集部署的楼市调控，到现在已过去半年时间，调控绩效如何呢?从数据看，成交量惨不忍睹，热点城市同比普遍下跌40%以上，房价下行缺口也已打开，比如近期报道深圳新房价格“九连跌”，相比去年10月份调控前，深圳新房均价下跌了7000元。北京也是下跌的“领头羊”，7月京城二手住房价格相比3月份，已经下跌了16.64%，每平方米累计跌去10206元。

　　2015年以来，环京城房价翻了一倍多，直接从“2字头”跳涨到“4字头”。近期有报道称，这一区域房价普遍下跌2成以上，很多项目被打回到“2字头”。而且，各路记者近距离观察发现，此前一度熙攘热闹的售楼处，也陷入一片死寂。国家统计局数据也显示，热点城市房价非跌即停涨。考虑到上涨的加速器——按揭贷款在紧缩，M2创新低，供地放量，似乎回调的通道已开启。

　　但是，管制下的市场，绝非按政策预期走，特别是在需求旺盛，楼市繁荣的直接受益方或依赖方——地方政府并不想让楼市需求突然“下台阶”时，市场需求绝非会在短期内突然匿迹。就比如，过去商品短缺的计划经济时期，尽管政府控制的商品价格比较低，但黑市价格和私下里交易的价格很高。如果政府不控制，市场供不应求自然也会产生“排队成本”，相当于价格上涨。

　　越来越多的迹象表明，热点楼市表面上平稳或回调，但微观市场已是暗流涌动。因为，过去10年逐利资本在楼市尝到了甜头，而且屡试不爽。同时，有的地方政府在楼市调控上“虚心假意”，给市场以“狼来了”的信号，甚至亮出了调控底线的“牌”。预期的自我实现，以及财富示范效应呈同心圆向外扩充，让越来越多的人群加入到了楼市投资和创富的征程中。

　　由此，不难判断，调控可能会出现“摁住葫芦浮起瓢”、“东方不亮西方亮”的漏洞。比如，一些城市住宅被“摁住了”，“类住宅”就起来了;本区域被“摁住了”，周边楼市就起来了;按揭贷款“摁住了”，消费贷款起来了;新房市场被“摁住了”，二手房市场起来了。近期，新华网旗下的《瞭望周刊》报道，“限价令”下的楼市，存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。

　　比如，录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价，但实际房价却高于此。怎么操作呢?就是通过所谓附加装修合同、购买车库的合同、交“喝茶费”，员工购买后转入无法限价的二手房等形式，变相提高房价。市场会算这个账，片区实际价格和限制价格之间，都是可以套取的利，不管开发商附加什么“加价条款”，只要实际售价低于市场预期价格，需求就会拥入。现在，房价统计不完善，官方只有国家统计局那个一般百姓看不明白的指数，钻这样的漏洞就不难理解。

　　同样，若资金控制住了，房价上涨就失去了动力。表明看，按揭贷款下降了，近期各地都在报道本地房贷下降，但消费贷款很活跃，有的城市今年以来消费贷款增长了近一倍。一般来讲，消费贷款不外乎车贷、装修贷。今年上半年，小轿车销售下降了，装修贷也不可能突然放量，但消费贷款却出现暴增。毫无疑问，股市好时，消费贷往股市走，楼市需求旺盛时，就往楼市走。

　　而且，今年对按揭贷款增幅也有控制目标，据悉，管理层要求新增按揭贷款占贷款总额的比重不得超过30%，但是资金需求比较旺盛。于是，消费贷款就异军突起，甚至还衍生出了所谓“高评高贷”、“先息后本”、延长贷款期限的“气球贷”。这些贷款创新，事实上突破了差别化的住房信贷政策、限制杠杆的政策，甚至鼓励低收入人群也去“加杠杆”。楼市调控关系到能否守住系统性风险不发生的底线，关系到实体经济能否稳住。当前，正是调控最要紧的时刻，“半年考”难言合格，部分政策的药效正在褪去。因此，“打补丁”、“补漏洞”是下一步调控的应有之义。