由“被动”到“主动”！无锡楼市“现房销售”后该怎么玩？

　　5月15日，是个无锡楼市值得铭记的日子。在这一天里，无锡首宗“双限地”诞生——滨湖区渔港路地块(达限“现房销售”和“最高限价”双重标准)，这意味着无锡楼市正式开启“现房销售”时代。同时该地块将于明日下午(5月16日下午2:00)进行现场摇号定归属。

　　》》》【土拍直播】双限地诞生!滨湖渔港路地块将摇号 楼面价15299.96元/㎡

　　》》》7家开发商谁将鸿运当头? 明日下午2点渔港地块现场摇号

　　》》》实探滨湖区渔港路商住地块 挂牌后第二天已被中海看过

　　网友消息 有合景、保利、龙湖和招商等参与摇号

　　今早第38轮竞价，龙湖报价29.33亿，楼面价达14064.6元/㎡，使得滨湖渔港路地块达到“现房销售”条件;而50轮的竞价后，报价达31.9062亿，楼面价15299.96元/㎡，该地块进入明日下午2:00的现场摇号环节。

渔港路地块信息一览

　　据国土资源局今日中午发布的公告称，明日将有22、8、36、9、88、6和66号这7家房企参与摇号。其中22号、8号、36号、6号、66号在今日的土拍中均有出价，而88号和9号在今日的50轮报价中，一次都未报价。

　　根据网友透露，明日参加摇号的6号为合景，8号为保利，22号为龙湖，36号为招商，66号为首开(仅供参考)，而9号和88号不得而知，可能是其中某个房企披的马甲。

　　这7家房企谁将鸿运当头?不管是谁，今日“双限地”的诞生实际上也意味着无锡接下来都将正式进入“现房销售”时代。那这种模式以后该怎么玩?对后期的市场发展有何影响?对开发商和购房者又有什么影响呢?

　　才一年半 “被动型”现房销售就变成了“主动型”

　　“从2016年开始无锡已经连续几年供大于求，库存高于10个月时，楼市整个去化变慢，有部分开发商实际上已经做到了现房销售，包括今天土拍参加摇号的几个房企里也有好几个已经做到了现房销售，也还是有这个先例的。但这种是被动的，是被市场所逼的，现在从政策的角度去要求，对这些开发商来说有了实际的操作经历，后期都不会有太大的问题。”

　　策源地产苏南副总经理潘为民认为：“现在参加土地拍卖的基本上都是央企、国企和上市公司，对于这样的企业来说，他们的产业上下资源整合能力和操作能力也在慢慢变强。对开发商来说，可能会有一些压力，考验资金链是毫无疑问，但更多的是考验开发商资源整合的能力。”

　　“不同的企业对施工管理等精细化操作方面会有差异，有些企业拿地3个月后就具备上市销售的条件，主要看它开发的产品、规划设计和跟进的进度。拿渔港这块地来说，实际上去年就已经有消息说要推，不少企业已经对这块地做了大量的研究，只不过现在是放在拍卖桌前对产品做一些修正和调整。”

　　正如潘为民所说，目前，在无锡市场上，从短期来看，一般房企拿地后速度快的，半年内便可以进行开盘销售，比如蓝光·COCO蜜园和中南·君悦府等楼盘;但从长期的市场来判断，“现房销售”是为了抑制房企拿地冲动，和普通销售模式不同，一旦地块变为现房销售后，很考验开发商的资金链等问题。

　　易居智库研究总监严跃进对此表示赞同。对开发商来说，首先会影响房企的产品开发和销售模式。“现房销售的话，样板房看房的意义就开始减弱，同时也没有所谓的预售价格审批一说。按照当前预售的条件，大体上是楼宇工程完成50%的比例，所以现房销售相当于降低了房企的杠杆，对于资金的预算需要增加一倍，这样对房企来说后续拿地方面会更为理性。”

　　另一方面，从购房者的角度看，购房的意义更大，即购房者可以看了房源后再认购，这样能够规避期房交易的风险。

　　“目前现房销售模式已经有几个城市有类似的规定。比如今日开封的房地产政策中，就规定了超过200%的溢价率也是需要采取现房销售的模式，以后这样的现房模式会越趋成熟，类似的规定也会使得此类城市后续的土地投资相对变得谨慎。”