北京楼市迎来密集的政策窗口期 重压之下疯狂难延续

　　3月至今，北京楼市迎来密集的政策窗口期，不仅有重磅“317”新政(认房又认贷，提高二套房首付比例)颁布，还对“假离婚”“商住房”“学区房”等政策可能存在漏洞的地方进行了严格的限制，对哄抬房价的中介也采取了严厉的措施，4月初，北京再次对房价祭出“杀手锏”——明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。今年注定是北京楼市的调控之年。预计政策“组合拳”出台后，楼市成交量将跌入冰点，房价也会出现同步回落。

　　另一方面，相关报道显示，北京市住建委已对新入市的期房改成现房销售进行限价，每平米单价不得超过8万元;另外，未来自住房将只针对无房家庭销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。

　　加大保障房供应、新房限价、严格控制投机性购房等一系列政策传递出的信息是：完成2017年底确保北京新房房价明年环比不增长的目标，严控首都人口，完成北京非首都功能疏解任务，同时保障无房家庭通过保障房与自住房解决居有其所问题，通过降低购房杠杆比例大幅度限制投机性购房。

　　年初以来，北京核心区域二手房出现了20%左右上涨，并引发一小波抢购行情。这其中反映的是居民对货币潜在购买力下降的共识和资产保值增值的迫切需求。因为土地属于供给弹性较小的特殊商品，因而即使短时间大幅度增加土地供给在火热的购房者面前也总是显得不够的。

　　北京楼市近年来只涨不跌的一个重要原因在于包括医疗、教育、金融、行政等资源过度集聚于中心城区，由中心城区逐步向外发散，也就是摊大饼式发展。根据发达国家经验，大城市周围以产业为依托规划好重点卫星城的发展不仅可以解决大城市病，还能有效带动区域经济。但事实情况却是在规划缺位和官本位主义影响下，北京周围如平谷、怀柔、延庆、门头沟等区县经济长期处于相对落后的水平，城镇化进程还有较大空间，并没有发挥好产业与人口疏解的作用。

　　近期虽然从国家到地方均提出促进特色小镇的计划，并给予相关政策支持。在土地供给不断收缩的情况下，万科、碧桂园等众多房企不得不转型加入特色小镇建设之中。进一步观察，多数房企开发特色小镇定位均为生态旅游，与建设真正意义上的以产业带动的卫星城仍有较大差距。

　　另一方面，北京楼市成交主力已由新房市场转向二手房市场。北京市住房市场自2008年起，每年的二手房成交量均超越新房成交量，尤其是在房价高涨的2010年、2013年、2016年，二手房成交量更是显著高于新房成交量。2016年北京市二手房成交量为27.65万套，新房成交量则为11.47万套，二手房成交量占总成交量的七成。而且，由于城区已基本停止供地，新房一般均在郊区，即使为数不多的城内新房一般也是“天价房”，与普通老百姓基本没有关系。从这个角度看，控制楼市虚火的根本还在于控制二手房的投机性需求。而影响需求的关键因素是信贷政策、市场综合利率水平与市民购买力。

　　2017年以来，随着金融去杠杆的深化，央行已开始减少货币净投放量并上调MLF、SLF利率，表现为银行间同业拆借利率有了显著提升，上海同业拆借利率1M及以上品种均上升至4%的水平，近期加上MPA季末考核影响，市场流动性加速收紧。银行间同业拆借利率的提升显著增加了银行成本，因而近期多家银行降低了房贷折扣优惠比例，首套房利率优惠已到95折，同时压缩了最长可贷款年限。随着美元进一步加息，未来市场综合利率预计会继续上浮，对于银行来说原本属优质资产的房贷业务很有可能不再“优质”。2015-2016年房价大涨的“元凶”主要是居民加杠杆购房，收紧信贷基本就牵住了房价上涨的“牛鼻子”。

　　另一方面，受北京生活成本的不断提升、非首都功能疏解以及户籍制度的收紧等因素影响，北京市常住人口增加值近几年呈显著下降态势。数据显示，2016年末，北京市常住人口为2172.9万人，仅比2015年末增加2.4万人。同时，居民新增存款同比增速也开始出现下降，数据显示，2016年12月末，北京市住户人民币存款余额28012亿元，全年增加1271.5亿元，同比少增163亿元。在购房成本上升、人口增速放缓与购买力增速放缓的前提下，北京楼市上涨的原动力正在不断耗尽。

　　如果放眼全国，在信贷政策收紧、市场利率提升和各城陆续出台的限购政策影响下，去年快速上涨的多地房价拐点已出现，曾经耀眼的楼市“四小龙”今年房价均出现了下降，深圳楼市更是从2016年就步入调整期，部分投资购房大户正在逐步抛售房产。

　　不仅如此，此轮房地产去库存成功为地方政府解套，居民加杠杆换房与地方政府去杠杆，加上地方债务置换，地方政府巨大的债务负担短期束之高阁，未来类似于遗产税、房地产税等财产税预计出台日期已逐渐临近。

　　因此，在“317”等一系列房地产新政影响下，短期市场会快速冷却。未来随着楼市调控的深化、市场利率的抬升、常住人口的不增长甚至下降、财产税的出台，预计会逐渐有2016年以前以投资或投机为目的的加杠杆购房者选择出售房产，兑现收益。可以说，重压之下北京楼市疯狂难延续。