欧阳捷：房企融资在收紧 两类房企要当心

　　与全国20多个城市限购政策相伴而行，房地产企业融资渠道正在收紧。面对监管部门一系列新规，有业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜回到了2011年。

　　然而，与此前不同的是，这几年不少房企纷纷布局金融领域，参股银行、设立基金、拿下券商。在新一轮地产调控之下，这些平台是否能缓解房企资金需求，或者这些房企还有哪些保命工具，可以助其渡过难关?

　　随着9月底10月初全国20多个城市先后推出限购限贷政策，房地产企业再融资寒意袭来。此外，10月底，上证所与深交所先后发布监管函，要求房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

　　11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

　　面对监管部门先后发布的一系列对房企融资的新政策，有业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。彼时的楼市调控，让整个房地产企业的融资规模大幅收紧，大多数开发商资金压力骤增，部分甚至陷入困境。

　　然而，和上一轮楼市调控不同的是，过去几年间，越来越多房企构建了金控平台。在新一轮地产调控之下，这些平台是否能缓解房企资金需求，或者这些房企还有哪些保命工具，可以助其渡过难关?

　　两类房企要当心

　　一旦缺少低成本的融资渠道，房企或将陷入困境，特别是中小房地产企业。在本轮楼市的高增长下，部分中小型房企经营较为激进，负债率高企的状况没有改善。

　　“即使有些企业现阶段手上资金还算宽裕，但由于企业资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，整体状况劣于大型房企，他们将来可能会面临不小的资金问题。”业内人士直言。

　　“在此背景下，由于房地产宽松的融资环境已经开始出现转向，两类企业要非常小心。”新城控股高级副总裁欧阳捷指出，未来它们或将面临销量下滑和购地支出的增加所带来的资金量竞争问题。

　　欧阳捷认为，第一类是在调控周期之下，高端盘去化难度大，需要做好销售危机、资金链断链风险准备的企业，这类企业如果不发债的话，接下来就会面临资金紧张，所以现在想“广积粮”，但因为房子价格高，或者拿不到预售证，现金流很可能出问题，风险加剧。

　　第二类则是城市布局比较单一的企业。尤其是在热点调控城市，这里的企业，特别是小企业，即使发债也没人要。无法发债的话，小企业如果产品卖不好，等待他们的只有被收购这条路。

　　对大型房企来说，经历了数次调控之后，很多已练就“金刚不坏之身”。有业内人士就透露，房企其实有其他办法解决“造血”问题。

　　之前有企业曾经借助华润银行的供应商贷款，通过帮助供应商解决资金问题，变相为自己融资。该模式符合监管规定，不会造成公司的盈利能力下降。

　　利用理财资金也可以通过信托贷款、资管计划等方式绕道进入地产开发环节。还有的房企通过做些抵押融资，把自己的房产、股票或一切可以抵押的东西去作抵押，来创造融资渠道。此外，还有房地产企业利用类似于小股操盘、资产证券化的方式，打通金控平台的多种工具环节融资问题。而供应链金融对于相对大型的企业来说，也是个重要的解决方案。

　　“其实，调控之下土地市场逐渐降温，有些市场的土地还是值得去拿的，他们还可以通过二级市场收购公司，做资产重新配置，洗牌期其实对短期内不缺资金的房企来说，是个机会窗口期。”欧阳捷指出。