任泽平:中国房地产存在明显泡沫 三四线空置率高

　　接连踏准股市、房价上涨节奏的任泽平昨日发布房地产分析报告。报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

　　空置率：三四线严重一线上海空置率最高

　　报告从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等指标来定量评估中国房地产行业风险。从宏观视野来看，方正证券首席经济学家任泽平认为，城镇化、居民收入和货币超发，造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。

　　从细节来看，本次报告从租金回报率、房屋空置率、房价收入比三个方面表达对房地产市场的担心。

　　从空置率而言，报告认为，中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线，三四线城市尤为严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因 为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，2015年在10%以上。而北京的空置率较低，仅有5%， 且2015年稍有下降。

　　房价收入比：一二线偏高 三四线基本合理

　　从房价收入比这个指标来看，北京、上海等国内一线城市要高于其他国际性都市，世界房价最高的城市中，中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

　　这次报告还关注了地产商的财务风险。任泽平认为，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体，总体杠杆其实不高。但就房地产开发商而言，资产负债率上升过高过快，并且对银行融资过度依赖。

　　从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。与此同时，房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，

　　一旦未来的房地产资产缩水的话，可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。