全国性普涨局面正在形成 抑制上涨房价难度越来越大

　　从去年初开始的本轮一线城市房价上涨态势，已经向二、三、四线城市蔓延。省会城市以及热点二三线城市房价已经开始紧随一线城市大涨起来。一个全国性房价普涨局面正在形成。对此，传言上海、北京以及天津将出台调控措施，包括继续收紧限购限贷政策。

　　本轮房价上涨的原因是非常复杂的。从宏观政策层面看，大肆放松楼市调控政策或者说彻底取缔限购、限贷、限税、限价等综合性楼市调控政策是首因。除了一线城市，目前其他城市的房地产政策包括房贷、税收等政策都是最宽松、最优惠的。在这样的政策下，盖房买房都最划算的。资本必然蜂拥而入，房价不涨都难。

　　贷款蜂拥而入房地产行业是房价上涨的主要凶手。央行数据显示，前7个月个人住房贷款增加将近3万亿元，住房与土地开发贷款将近4000亿元，房地产贷款合计在3.4万亿元，占前7个月各项贷款增加额8万亿元的42.5%。四成多新增贷款都流向了房地产领域，这是多么可怕的一个数据啊。

　　贷款资本疯狂进入房地产有宏观政策导向的原因，即央行行长曾表示中国住房贷款的杠杆率并不高，在这种思想主导下，房地产贷款疯狂加杠杆肯定会出现的。同时，房地产特别是一线城市房地产的赚钱效应，不仅吸引信贷资金，而且吸引各路资本都在疯狂进入房地产领域。

　　另一个最大原因是商业银行同样面临资产配置荒的问题。此前，某国有大行董事长表示，目前大型企业、好的企业基本都不贷款了。在这种情况下，银行把个人住房按揭贷款作为优质资产对待。在前7个月个人住房贷款增加3万亿元基础上，九折房贷仍普遍存在。

　　一个基本逻辑是，超级宽松房地产政策，必然导致房贷等各路资金都进入到房地产领域，接着是高价地全面出现，再接着是房价普遍上涨。一旦房价下跌，必然导致房不抵债，最终发生资金链条断裂，必然爆发金融风险。美国次贷危机，历史上多次房地产引爆的金融风险都是前车之鉴。

　　直击房地产命门的房贷政策比如首付款比例已经被社会金融、互联网金融穿破底线。各种形式的首付贷根本无法监管与控制。因此，与过去相比房贷政策的效果大不如从前、大打折扣了。