郁亮：白银时代的开发商不能只靠提高售价来盈利

　　8月18日，万科A在深圳举行2014年中期业绩发布会，对于上半年销售已超千亿，万科总裁郁亮的评价是，“万科在世道不好的时候表现得比预期好一点”。

　　郁亮在业绩会上解释称，之所以比预期好一点，一是在市场好的时候外界时刻在提醒“狼来了”让万科一直保持警惕心;其次，则是不对市场做判断，始终保持合理定价让住宅销售成功。

　　最重要的是，在具体销售策略方面，在上半年整个楼市进入王石多次提到的白银时代后，万科选择与2008年战略一致，率先施行降价走量。

　　虽然降价走量的策略，市场的评价褒贬不一，但郁亮认为，作为行业领跑者，万科要做的事情是永远提倡行业向健康方向发展。而万科过去一段时间采取的积极销售的策略，就是对行业健康发展有利的事情，所以毫不避讳这件事情。

　　郁亮以2008年的市场为例，“在2008年降价的时候，万科降价会事先跟其他小伙伴们说，但说了之后，其他小伙伴还是不降价，但万科降了反而被别人骂得厉害，所以大哥不易当”。

　　不过郁亮表示，房地产市场进入白银时代后，并不是只有积极销售这一招，还包括继续挖掘客户的来源、拓展客户资源等策略。

　　在挖掘客户来源方面，上半年万科最主要的举措或在于“拥抱互联网”思维引导下，尝试建立的全民营销经纪人平台。

　　郁亮指，因为在白银时代，最主要的特色是从卖方市场到买方市场转变。现在有很多电商已经在这方面的努力，若现在发展商不做安排和努力的话，未来等这些电商沦为苏宁、国美两家独大的时候，开发商就有可能成为彼时的家电制造业，被国美、苏宁掐着脖子走。

　　“我觉得演变成这种局面的可能性非常大，如果我们把客户拱手相让给第三方，在买方为主的时代就有可能被别人掐着脖子走，这一点海尔、格力都深刻告诉了我们他们当年的惨痛教训”。郁亮强调。

　　在整个房地产行业重构的过程中，郁亮认为，未来每个角色都将发生变化，发展商今后不能只靠提高售价来提升盈利水平，而应在白银时代重新构建下半场里面每个角色。

　　关于B转H事宜，郁亮表示，转板成功后或会带来两种不同的结果，一种好的结果是让投资者通过H股重新认识A股;不好的结果则是A股的表现拉低H股的表现。“但总而言之，转板之后带来包括评级提升、降低融资成本在内的各种好处。”

　　其中，就海外融资方面，郁亮表示，万科一直在向中海学习。郁亮透露，目前万科的海外融资占比为17%，未来将提升至20%。不过，郁亮也指出，虽然海外融资成本低，但由于要求高、审批流程严格所以做境外融资也不容易。

　　郁亮补充道，不同时期，境内的融资价格不一样，未来万科将不断寻求相对更加稳定的融资渠道，同时会以合作的形式减少融资成本。

　　以下为2014年万科A中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：上半年楼市情况不乐观，但是万科还能够取得这样的业绩，秘密是什么?现在很多城市开始放松限购，您觉得对一线城市来说意味着什么，什么时候才会是限购退出的最佳时间?

　　郁亮：其实万科每次都是在市场不太好的时候表现得比较好一点。在市场好的时候外界总在提醒狼来了，让我们很焦虑。

　　一方面想做得更好，但当别人胆子比万科大，发展得更好的时候，外界老是觉得万科要被别人超过了，让人很焦虑。但也正是有人提醒，让万科不敢停下来，所以万科在世道不好的时候表现得比预期好一点;第二方面，万科从不做判断，总是合理定价，所以保证了万科做普通住宅的成功。