(匿名)

一、哪些情况不能办理不动产权证？

1、开发商的原因

（1）开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金。

（2）开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队的，且尚未解除抵押的。

（3）开发商没有完成竣工备案工作。

（4）开发商将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证。

（5）开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大产权。

（6）开发商没有取得建筑面积实测数据。

（7）开发商没有按照整体规划建设小区配套设施，未经验收或验收不合格的房屋。

（8）开发商未交纳相关税费的。

（9）开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料。

2、楼盘本身或购房者的原因

（1）楼盘被有关部门查封、限制交易等。

（2）商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记。

（3）购房者未缴纳相关税费。

（4）购房者尚未交付公共维修基金。

（5）提交办理房产证的文件资料不合格。

（6）个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。

3、第三人的原因

（1）房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理。

（2）代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。

二、无法办理如何应对？

1、购房前要认真查验两证

（1）购房者签合同前应查看清楚开发商提供的《国有土地使用证》正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意查清自己购买的房产是否属于已抵押的部分。

目前存在的问题是，由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致购房人无法顺利取得《房屋所有权证》。从而使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。

（2）查验《商品房预售许可证》，在商品房预售许可证背面印有可销售范围，如楼栋、楼层、房号、总共多少平方米等。购房者在购买商品房时，一定要认清商品房的楼牌号是否在销售许可证的范围内，如果不在，说明该房属于超建房屋。超建房屋是违法的，购买后是无法办理产权的。

2、签好《购房合同》

（1）《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的期限，还要约定不能按时办理的处理办法。如因开发商的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，购房者有权退房。

（2）对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。

（3）退房违约金要明确。

3、将办理转移登记的方式、日期做好约定

（1）房屋交付后可以按以下方式办理转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；购房者自行办理房屋权属转移登记；购房者同意委托第三人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）如因开发商的责任，购房者未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，购房者有权退房。购房者退房的，开发商应当退还全部已付款，并向购房者支付违约金。