第一太平戴维斯：北京写字楼市场需求正在逐步回升

全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2024年第三季度的北京房地产市场研究成果，全面回顾总结第三季度北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，并对2024年末的房地产市场走势做出预判与展望。

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华先生表示：“九月份，中央推出一揽子房地产支持性政策，释放出近期最强‘止跌回稳’信号，为市场注入了极大的信心，同时配合一线城市楼市松绑新政的接连落地，以及财政货币政策的进一步加码，将对从宏观经济到房地产细分板块等多个领域产生积极影响。预计在中短期内，房地产市场整体情绪与预期有望进一步好转，而整体市场能否真正实现止跌回稳、进而筑底反弹，则取决于政策落实落地的效果。”

2024年三季度，北京甲级写字楼市场整体表现进一步回升，上半年积蓄的租赁需求新动能正在有序释放。供给端方面，本季度位于中关村商圈的一座城市更新写字楼项目正式竣备入市，为市场带来约5万平方米的新办公面积。与此同时，经济增长新动能持续带动企业办公租赁需求的有序回归与释放，使得三季度全市甲级写字楼净吸纳量达到约8万平方米，环比二季度上升41.8%。前三季度，全市甲级写字楼累计净吸纳量达16.7万平方米，较去年同期实现约56%的增长幅度，同时自去年下半年以来连续五个季度录得正吸纳量，北京写字楼市场需求正在逐步回升。

受益于净吸纳量稳步上升、空置面积有序去化，全市甲级写字楼空置率再次回调，环比微降0.4个百分点至19.4%。租金方面，大部分企业租户仍然秉持“降本增效”原则、租赁预算普遍有限，而大多数写字楼业主方则采取更为激进的“以价换量”租赁策略来吸引优质企业入驻 ，使得三季度北京甲级写字楼平均租金环比下滑6.3%至人民币每平方米每月263.3元。

展望2024年四季度以及即将到来的2025年，北京写字楼市场预计将持续边际性改善。从供应端角度来看，北京写字楼市场将进入平稳期、供应端的强度适中，因此去化的窗口期也将维持一段时间。需求端方面，前三季度写字楼市场活跃程度已明显提升，市场租赁需求复苏信号愈发凸显。短期内市场整体租金水平将继续向低位回调，潜在租户在租赁谈判中将拥有明确的优势与利好。在竞争日趋激烈的市场大环境下，写字楼各业主方需要积极掌控市场发展的新变化与新走势，制定契合当前市场趋势的招商租赁经营策略，才能赢得市场先机；而对于有升级搬迁或降本增效需求的企业租户而言，已持续超过一年的市场去化窗口期则有利于企业具体需求的落地。

2024年三季度，伴随暑期、中秋节以及国庆假期等节假日消费热度的走高，北京商业零售市场也在持续打造多元化、品质化的消费新体验，推动新颖的消费场景融合发展。季度内，共有四座新零售项目开业迎客，累计带来约32万平方米的新零售面积，市场持续迎来供应高峰。位于朝阳区的望京万象汇、位于通州区的通州首开万象汇、位于丰台区的汇琴购物中心、以及位于门头沟区的华远坊等各具特色的购物中心相继开业，丰富了不同区域消费选择的同时也在持续推高今年的供应量。受新项目持续入市的影响，季度内全市优质购物中心平均空置率环比微升0.1个百分点至4.7%；同期，全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月785.2元。

预计在2024年四季度，北京零售市场将迎来4个新建及升级改造类项目开业，将带来约60万平方米的新零售面积，这也将推动全年的新增零售面积超过140万平方米。今年以来，无论是新建零售项目还是城市更新项目，都在引领与改变着北京商业零售市场的发展新格局，核心商圈的老旧商业体通过商业场景的创新升级带来全新消费体验，非核心与新兴商圈的新建项目则为零售市场的发展带来新动力。北京零售市场这一轮的升级和扩张也将为北京打造消费新地标，引领消费新潮流，助力北京打造国际购物之都注入新动能。

2024年三季度，北京大宗投资市场整体表现波澜不惊，季度内大宗投资市场累计成交金额约为人民币49.53亿元，环比下降约36%。2024年前三季度，北京大宗投资市场累计成交额约为207.5亿元，较去年同期下降约22%。第三季度的重大成交案例仍聚焦于写字楼类资产，此外则是通过法拍购得不良资产的交易案例。

大宗投资交易是商业地产投资价值的体现，也是市场情绪的晴雨表。目前，北京大宗投资市场热度有所下降，各类别资产的投资价值仍存在差异性及不确定性，这也造成了市场成交量的波动。展望未来，随着一系列房地产支持性政策出台，预计北京大宗投资市场整体情绪将有所改善，进而带动大宗投资市场的整体活跃度。

2024年前三季度，尽管不断有松绑政策出台，但在落地过程中市场的反馈并不明显，房地产行业及市场整体仍然面临极大的压力与挑战。而九月末中央出台的一系列举措有望较为实际地提振市场信心与预期，因此四季度房地产市场预计将实现边际性改善，而政策加码与筑底反弹所形成的合力则为明年的市场走势筑成有力支撑。