南京下一个爆发“内斗”的板块竟在这里？刚需机会来了

长期关注南京楼市的朋友都知道，目前江宁禄口、青龙山新城是楼盘“内斗”最激烈的两大板块。正因如此，开盘不好卖，甚至卖不动的情况，频频在禄口和青龙山新城楼盘身上上演。

如今，南京又一个极有可能发生“内斗”的板块来了，它就是城北的新尧新城。

PART 1

从去年下半年到现在，新尧新城在土拍中表现活跃，多幅地块相继出让，新希望、恒大、高科、融信、弘阳、石榴、苏宁置业等大牌房企纷纷落子。

除了在售的栖霞鲁能公馆、紫樾府，目前新尧新城待上市纯新盘扎堆，这些新盘区位分布有个明显的特点，那就是被一条栖霞大道隔离开，分化为两个阵营。

位于栖霞大道以南的弘阳G39、融信G38、高科G15、恒大G51以及栖霞鲁能公馆等项目处于传统的尧化门板块，区域内配套成熟，人居氛围浓厚。

而位于栖霞大道以北的苏宁置业G24、江悦润府、紫樾府项目处于南京经济技术开发区，眼下已经形成了一个全新的板块，命名为新港新城。

客观的说，新尧新城就是传统的尧化门板块+新兴崛起的新港新城板块组成的一个全新板块。

PART 2

今年6月下旬站岗3年多的栖霞鲁能公馆上市，均价达到3.2万/㎡，意味着沉寂许久的尧化门板块终于出货了。与此同时，板块新房价格天花板也被刷新，较2017年华润幸福里1.85万/㎡的收官均价，跳涨了1.35万/㎡。

不得不说，眼下的尧化门板块与3年前已经不可同日而语。如今新房价格涨上来了，想要降下去的可能几乎没有。所以说，区域内一批纯新盘未来上市价直冲3万/㎡，基本是板上钉钉的。

那么，谁是接下来尧化门区域第一个打头阵上市的新盘呢？

答案几乎没有悬念，是恒大G51项目。最近一段时间，恒大G51项目动作频频，先是高薪招兵买马，组建营销团队的消息在朋友圈传开，紧接着案名、户型面积曝光，前不久项目B地块二期规划又正式出炉。

据了解，恒大G51项目案名定为“恒大云玺华庭”，目前售楼处基本建成，正在做内部装修的扫尾工作，最快8、9月份正式公开。

（恒大云玺华庭售楼处内部实景）

有消息称，恒大云玺华庭户型面积约89-140㎡（以开发商公布为准），预计10月首开，预计均价为2.8-3.2万/㎡。

根据规划，恒大云玺华庭分A、B、C三个小地块建设，其中A地块拟建4栋14-20层住宅；B地块拟建5栋12-20层住宅；C地块拟建一所社区中心。

（恒大云玺华庭效果图）

相比恒大云玺华庭，周边的高科G15、融信G38、弘阳G39项目拿地时间不长，目前这三幅地块规划都未出炉，预计今年上市无望。

其中高科G15地块在今年5月20日土拍中出让的，楼面价19713元/㎡；融信G38、弘阳G39地块是在上个月中旬同一天出让的，两幅宅地地价相当，均是1.7万/㎡露头。

值得一提的是，融信G38和弘阳G39地块为今年“限房价、竞地价”政策下，第二批出让的宅地，这两个项目未来毛坯房都限价2.58万/㎡。参考目前市面上主流的3000-4000元/㎡的精装修标准，未来融信G38、弘阳G39项目精装上市价大概率不会超过3万/㎡。

可以预料到，未来1-2年内，尧化门板块房价格局基本定型，3万/㎡是限价红线。在产品同质化严重的市场情况下，各家楼盘比拼的是产品力、是装修品质。

当然，如果楼盘打造的产品够硬核，不排除有溢价的可能，比如高科向来以品质著称，其打造的G15项目，未来房价突破3万/㎡可能性较大，甚至有可能向栖霞鲁能公馆看齐。

（栖霞鲁能公馆实景图）

PART 3

紫樾府是新港新城板块的拓荒盘，项目于今年3月底首开入市，精装均价不到2.8万/㎡，户型面积约75-110㎡，产品定位偏刚需、刚改。

这个盘为新港新城后面上市的新盘建立了价格参考系。也就是说，左右相邻的江悦润府和苏宁置业G24项目上市价预计都会在3万以内，而且与紫樾府价格大差不差。

上周五（7月31日）江悦润府正式公开售楼处和样板间，项目由正荣和石榴联合打造，户型面积为76㎡、89㎡、105㎡，精装交付，带地暖、新风、中央空调三大件。

（江悦润府沙盘实景图）

据说，上个月初刚拿地的苏宁置业G24地块目前已经动工了，动作十分迅速。从曝光的效果图来看，苏宁置业G24地块也是打造的高层产品，与旁边的紫樾府和江悦润府产品类似，估计也将主打小户型，定位偏刚需。

（苏宁置业G24项目效果图）

可想而知，待江悦润府、苏宁置业G24项目上市后，新港新城板块的“内战”势必会加剧，而对于买房人来说，未尝不是一件好事。

注意，和尧化门板块不同的是，现如今新港新城配套基本是一片空白，但板块内的重磅利好正在落地兑现，在建的地铁6、7号线是未来新港新城便捷出行的保障；此外鼓楼、玄武区的优质教育资源也正在加速投入。

未来这里有学区、有地铁、有商业（苏宁置业G24综合体项目）、还有产业（新港高新园），新港新城的发展潜力可期。客观的说，在种种利好兑现之前，现在刚需入主新港新城，就是抄底。

写在最后：

眼下，新尧新城纯新盘扎堆，新房市场即将进入爆发期，新房站上3万/㎡ 高地，曾经的价格洼地一去不返。在此背景下，板块内楼盘之间贴身肉搏，产品相似、价格相当，谁能更受市场青睐？考验开发商产品品质和营销推广实力的时候到了。