火爆的深圳楼市 部分写字楼租金却暴跌40%

近日走访福田和南山中心区的写字楼，了解到部分写字楼租金价格下降逾40%。业内人士指出，深圳写字楼市场“寒冬”与此前的P2P爆雷有关，相关金融企业退出后导致空置率上升；而前海等新区的写字楼加大供应后，中心区的写字楼租金短期内无法明显回升。

　　业内人士预计，2020年深圳写字楼市场难出现明显起色；但中长期来看，在粤港澳大湾区以及先行示范区的政策效应下，深圳写字楼或会不断增长，有望步入平稳发展阶段。

　　租金降幅超过40%

　　据中国证券报近期报道，豪宅认定标准调整后，深圳千万级豪宅现“日光盘”。其中，在刚过去的11月，深圳市二手住宅共过户8013套，创下三年多来的新高。

　　火热的住宅市场，与冷清的写字楼市场，形成了“冰火两重天”。

　　近日拿到的一张招租传单来看，深圳南山、福田车公庙等区域的写字楼价格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位于福田车公庙的NEO大厦，租金是108元/平方米起，南山后海的中洲控股中心的价格则是128元/平方米起。

　　近日，据业内人士以租客身份走访，了解到中心区域的写字楼租金价格确实在下降，但不同地段的写字楼，其价格区间则有所差别。

　　在NEO大厦一带从事地产租赁的王先生告诉业内人士，目前NEO大厦的写字楼空置率勉强能维持在10%左右，但会展中心等中心区的写字楼，有些空置率已到了25%-30%。

　　王先生带业内人士来到NEO大厦的一套高层写字楼，面积大约在320平方米，“这套单价在去年要每月260元/平方米，现在是报200元，但谈到170元左右是没问题的。”

　　这意味着，从去年至今，该写字楼的价格降幅达到了34.6%。同时，业内人士在该楼层走了一圈后发现，该楼层的6间写字楼里面，目前只有4家有公司在办公。

　　“对面那一排类似工厂外观的写字楼，目前价格每月80元/平方米左右。”王先生指着NEO大厦对面的天安数码城一带对业内人士说，那一带属于工业用地，写字楼楼层较低，价格则更为便宜，“去年单价还要150元，现在80元都可以租得到。但因为格局和外观差了些，一般是搞实业的企业或创业企业入驻多些。”

　　从每月150元/平方米到每月80元/平方米，这一写字楼的租金降幅达到了46.67%。

　　“无论是中洲控股中心这类的高端写字楼，还是旁边（软件产业基地）稍低端的写字楼，租金都在往下走，目前都在想着如何租出去，哪怕价格低一点也不能空着。”南山区中洲控股中心一带的某地产业务人士李亮（化名）表示，目前中洲控股中心的写字楼价格实际报价大约在每月180元/平方米，但可以谈到160元左右。

　　随后，李亮带业内人士看了一套高层的面积约360平方（剔除50%的公摊部分后，面积为180平方米）的写字楼，价格为每月208元/平方米。李亮称，现在空置的写字楼，基本是这几个月空出来的，一是受到前海等新区的补贴和税收政策影响，不少企业都往那边搬；二是相当部分的金融企业在此前的爆雷潮中都陆续退出了。

　　李亮还特意问了一下：“你公司是做什么的，没有P2P什么的吧？”

　　受P2P爆雷拖累是主因

　　“自从2018年7月以后，不少P2P公司开始出现爆雷。这些公司搬出后，周边写字楼的入住率就降了下来。”王先生告诉业内人士，目前NEO大厦的写字楼空置率勉强能维持在10%左右，但会展中心等中心区的写字楼，有些空置率已到了25%-30%。

　　“深圳写字楼租金的下降是个必然现象。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳中心区写字楼的入驻企业，主要是地产、互联网、金融业，以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。“但在近年来的金融去杠杠之后，很多影子银行机构（包括P2P）都在陆续退出，这自然会影响到写字楼租赁。”

　　据房屋代理机构第一太平戴维斯近期发布的报告显示，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。但同时，三季度深圳甲级写字楼市场则迎来了9个新增项目（11栋写字楼）入市，三季度新增供应量约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。该报告显示，截至2019年第三季度，深圳市甲级写字楼总存量环比上升11.4%达到676.9万平方米。

　　另外，李宇嘉还提到，在经济增速放缓背景下，很多企业（尤其是创业企业）出于成本控制，也从高端写字楼搬到一般写字楼。

　　未来空置率或会缩小

　　李宇嘉认为，预计深圳写字楼市场2020年仍会延续当前局面，“在经济增速放缓背景下，加上前海等新区的写字楼已陆续竣工招租，明年制约深圳写字楼租金回升的因素依然存在。”

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管程志文表示，今年四季度，深圳预计将有超过17万平方米的新增供应入市，全年新增供应预计将超过190万平方米，创历史之最。“未来六个月内，写字楼的新增供应依然较多，整体市场新增供应的累积将不断推升市场去化压力，短期内市场的空置率将不断升高，租金预计将受此影响而有波动。”

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄则表示，目前深圳甲级写字楼的空置率是四大一线城市中偏高的，但从产业结构分布看，深圳的第二产业占比在一线城市中也是最高。中长期看，在制造业向服务业转型进一步深入的情况下，深圳写字楼的空置率预计会逐渐缩小。

　　“为了面对竞争和留驻客户，业主需要进行软硬件的升级打造，租赁招商策略方面需要给予重视。中长期来看，粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加将为深圳业主及租户增强信心，预计将刺激需求不断增长，市场将步入较为平稳的发展阶段。”程志文表示。

　　（来源：中国证券报 余世鹏）