让“箭”再飞一会

近几日看新闻，山东农民忍痛毁掉了近10万斤蔬菜，而另一方面城里的蔬菜已经卖到十几元一斤；乌鲁木齐一高层住宅楼发生火灾，造成10人死亡、9人受伤。

严格的疫情封控不仅阻塞了货物流通，甚至威胁到生命安全，所造成的损伤，最终投射到了每个家庭里。

而如何把危机转变成机遇，则是一道更深刻的命题。

作为地产人，遗憾的同时，更为房地产的现状和危机担忧。

都说，房地产浪潮退去，才能看出谁在裸泳。但现状再不救，看到的恐怕不是裸泳，而是裸尸了，毕竟“救命”不等于“活命”。

11月楼市政策风向变了，房企突然就“有钱”了。

尤其是民房企，已经饥渴两年了，这波融资，他们终于被记起来了。

11月23日，房地产救市16条正式发布，17家房企获得超1.275万亿授信额度，为其流动性提供支持：

工商银行与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企以总对总的方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元;

建设银行与中交建、首开、越秀、万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华8家房企签署合作协议;

邮政银行与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元;

中国银行为万科提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度;

农业银行与中海、华润、万科、龙湖、金地5家房企签订战略合作协议;

交通银行与万科、美的置业签署全面合作战略合作协议，分别提供1000亿元人民币、不超过200亿元人民币的意向性综合授信额度;

从房企的综合表现来看，万科在6大行授信名单的出场率是最高的，成为全场最靓的仔，仅中行、交行、储蓄银行公布的额度来看，万科此轮拿到的额度已经超过3000亿。

已在资金困境边缘的碧桂园此番也获得工行、中行、邮政等银行超过1500亿元授信支持。

仅仅23日24日两天时间，1.2万亿的庞大资金已经对开发商授予完毕，速度堪比火箭。

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这次被授信的房企，大部分都是央国企或是国资参股和相对基本面较好的民营房企。

尤其是民房企，大浪淘沙了两年，终于被记了起来。

过去两年，几乎所有民房企都在经历几近枯竭的融资条件，处理着频繁抽贷断贷的危机。

其实从今年房企商票违约的数据就可以看出，大部分房企依旧处于相对健康的状态，发生商票逾期都集中在TOP200+，成为重灾区，房企排名越靠前，逾期数量有明显减少。

虽然官方投放了上万亿的急救血包，但目前拿到药的只有小部分。

比如“第二支箭”的2500亿元，龙湖、美的、新城、万科和金地五家房企合计规模930亿元，占到总支持额度的37.2%。

这几日金融十六条收到好消息的，也只有十几家头部民企和混合制房企。

然而，2021克而瑞销售百强房企中，民企占比有70家，而能撑到现在，都是相对还算健康的优质民企，除了现已获得支持的十几家头部，还有更多还在等着“救命钱”。

这些优质民企手握着的存量项目规模，不下百万套，保交楼就是保民生，是必须完成的关键点。同时，这些房企所提供的大量工作岗位，也是拉动经济复苏的不可缺少的动力。

让房地产平缓落地，仅剩的这部分民房企是最后的希望，把他们捞起来，市场信心才会慢慢修复。

这点已经成为全行业乃至官方的共识。

“第二只箭””金融十六条“很可能只是开始，希望不久后能看到更多的资金正在从头部房企，将一路蔓延到市场尚存的优质中小房企。

现在官方的”箭“已经射出来了，短期刺激效果也是很明显。

股市、汇市全部狂欢，尤其是地产股，集体大反弹。龙光、碧桂园、龙湖，一天暴涨超30%，万科A深圳一度涨停。

同时，美国CPI大幅度低于预期，通胀开始下滑，迫使美元加息放缓，人民币汇率上升。

更为重要的是，11月以后，民企无论是融资规模还是速度，都有了明显的改善，配股融资、境内债展期等方面也迎来转机。

11月10日，富力完成了全部境内债展期；11月23日，龙湖、美的、金辉分别发行20亿、15亿、12亿元中期票据；碧桂园与雅居乐前后两天宣布分别筹资14.63亿港元、7.83亿港元……

这也给更多的民房企指明了方向，想拿到上面的融资，还跟着政策的风向走，优化债务加速去化，增加现金流，做好保交楼，增强自身实力。

毕竟”救命“靠政策，”活命“只能靠自己。

虽然一切都在往好的方向发展，但是，市场仍然面临着较大的压力。

我们来看两组数据。

一是10月房地产开发企业到位资金仅为11182亿元，同比下降26%，创下年内次低。从国内贷款来看，前10月到位资金中国内贷款同比下降27%左右。而前10月自筹资金同比下降约15%。

2022年，金九银十没有等来奇迹，只等来了成交数据滑坡式下跌，一再突破记录。

房地产上下游产业的经营风险急剧攀升。据CRIC不完全统计，目前上下游产业链涉及行业或产业至少20个，上游主要涉及前期工程咨询服务、建筑施工原材料、工程机械和施工建设的供应等产业，下游涵盖了承销代理、家装涉及、家装建材、家装电器、物业管理等具体行业。

从应收账款的资产质量来看，2021年上下游供应商对房企客户的应收票据、应收账款、其他应收款等科目对应的资产计提了较高的信用减值准备，大幅抬升了预期的信用损失率。以申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等地产关联行业为例，2021年三大行业中样本企业共计提861.6亿元的信用减值损失，较2020年同期大幅增长97.3%。其中建筑装饰行业减值损失计提最为严重，2021年计提748.9亿元，较上年同期翻了一倍。

受此影响，房地产上下游产业盈利能力大幅下滑，个别行业大面积亏损现象普遍。2021年建筑装饰、建筑材料行业中样本企业算数平均的净利率分别为-8.2%、-3.2%，而家居用品影响相对较小，年内实现净利率3.7%，主要是C端零售业务起到对冲作用。

大数据投射到我们每个人的生活中，是无数基层从业者收入锐减，以及大幅度消费缩减，制约了整体社会的经济循环。

二是今年的GDP增加率二季度2%，三季度2.5%，这让所有的压力都来到了四季度，11月已经没几天了，仅剩的12月，房地产作为拉动经济的龙头，起着重要指示作用。

毕竟卖得好，才是房企最大的资金来源。市场不能回暖，再多的操作都是白搭。

但市场要回暖，就要让老百姓就业稳定，修复他们的收入，提高他们对未来的预期。

信任的建立需要很多年，崩塌却只在一瞬间。

最终结果会如何，让”箭“再飞一会。