小心赠送面积背后的“隐患”！_无锡房地产_无锡房地产网-房掌柜-掌柜的更懂房子

随着房地产市场金三银四传统旺季的到来，各个楼盘打折促销的宣传不绝于耳，特价房、团购、“分期首付”等活动博人眼球。其中，“两房变三房”、“最高赠送面积可达25平方米”、“买一层送一层”的宣传语更是屡见不鲜。对于消费者来说，“买房送面积”的形式在楼市中早已不是新鲜事。

很多开发商通过这种方式引人关注，不少购房者也坦承赠送面积总是购房选择的有利条件。有一部分面积的却是全部赠送的，然而，有很多的赠送面积是只赠送其中的一半，另外一半仍然要消费者自掏腰包。这种“赠送面积”真的让购买者享受到优惠了吗?


	复式是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高低于跃层式住宅(一般跃层式为5.6米)，因为单户总层高4.5米及以上要算两层，所以打出“买一层送一层”招牌的复式住宅层高都在4.5米以内，只按照较高楼层的一楼计算建筑面积。

所谓入户花园，即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。其面积计算方式要视有无敞开面而判定，若无敞开面，或设计图纸中虽标注为入户花园却与相连房间无明确的实体分隔的，都要作为房间计算全面积。所以，一般入户花园都留有敞开面，只算一半建筑面积。

内庭院又称入户庭院，有三种不同情况：一是有顶且由单户住宅内部围合而成的，属于一户专用，计入该户套内面积;二是有顶但有两户或多户住宅围合，属于几户甚至本层共用，计入该单元本层的公摊面积;三是无顶的，则不计建筑面积。


	高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，而别墅的地下室则属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。

一般来说只要是凹进来的阳台都是要算全部面积，凸出建筑物外边的阳台算一半建筑面积，所以，做大阳台的户型，建筑面积也会相应的增加，这部分的成本等于还是转嫁给消费者。

露台一般出现在楼盘的顶楼或者是一些错层单位，目前市场上只有极少数楼盘的部分户型才有露台。由于露台处于房间户型之外，所以都不算建筑面积。

“这块的面积是全部赠送的”“这块是半赠送”买房的时候总能听到置业顾问如此推销。无锡的均价在8千多元，即使稍偏远的地段房价最低也有5千多元，开发商增送的这些面积少说也是数万元，开发商真的舍得增送这些面积吗?如果开发商真的有心让利，直接降低房子的单价就行了，何必拐着弯儿“赠送面积”。那么，开发商赠送的一般都是些什么“面积”


所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积使用率，让购房者觉得“物超所值”。 “偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。		部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。		开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。

    “常见的“顶层送天台、底层送地下室”，则实际上属于侵权面积。根据《物权法》规定，以上部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也可能被拆除。这种情况也是最容易发生产权纠纷的。
    开发商所赠送的上述面积，属于非法面积，自然不会也不可能写入《房产证》面积。我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，所以赠送面积都不受法律保护，不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益无法得到保障，且有可能被政府追究违建的法律责任。
    按照《建筑面积计算方法》，阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间不计入面积，因此就有了步入式凸窗和落地凸窗。这些面积虽属于打擦边球赠送，但是在房价中还是会体现。也就是说消费者仍然要为这些所谓的赠送面积买单。

朱先生买的房子在三楼，有很大的露台(所有三楼的住户都有，不同住户的露台用铁栏杆隔开，露台是二楼门面房的房顶)。买房时开发商说送露台，不计面积和产权，也不写入合同。
交房后朱先生发现家中主卧前面是邻居家的露台。开发商和物业说是以前施工工人隔错了，铁栏杆位置不对，把朱家的主卧隔到邻居的露台了。朱先生要求开发商解决，开发商说房子已经交了，而且合同上没写露台，让他向物业反映。物业说是施工单位过失造成，答应帮朱家协调，但很难做邻居的工作，因为产权不明晰。本来以为得了便宜，现在却平添烦恼：主卧在人家露台上有很多问题，双方都感到不安全，而朱家的私人空间和个人隐私也难以保证，要维权却无从下手，开发商早已走人，物业打打“太极拳”，弄得朱先生哭笑不得。

不少楼盘打出买房就送地下室，但地下室就那么几套，怎么可能都送?显然这些是广告的噱头，只有买一楼才送地下室，顶楼送露台。一楼的房子本来就难卖，而顶楼的房子不少要爬楼梯也难卖。即使是电梯房顶楼也是送露台和阁楼，但没有产证面积，因此赠送这些面积只是让消费者感到自己占了便宜，是一种销售手段罢了。

现在许多开发商将露台封掉增加一房，有的将阳台封掉也算增加一房，其实羊毛出在羊身上，规划的露台、阳台本身都是业主的，将它封掉无非是剜肉补疮。把原有的功能废了增加一点居住面积，表面看是送一房，其实是将业主左口袋里钱掏出来塞进他的右口袋。但此举常常能让许多购房者乐意掏钱。
按照相关规定，擅封露台的房子是违章建筑，为什么能大行其道呢?问题出在规划等有关部门眼开眼闭，小区物业顺应开发商的意图叫好，有些小区物业本来就是开发商指定的。假如开发商不赠送，业主购买后自行改造成房子，就会被定性为“违章建筑”而被强行拆除。所以赠送“一房”和“违章建筑”区别只在于一个是开发商所建，一个是购房者所建。同样，赠送的花园本来就是业主每天要经过的草地，何来赠送?如果不写进产证，与业主何干?

楼市促销时期，买房送面积成为开发商一种促销宣传手段，不过在实际房产交易的操作过程当中，却存在诸多的问题。如果购房者遇到购房送面积的情况，一定要清楚的把握好如下三个要点，才能真正处理好置业问题。毕竟在这个商业诚信缺失，猫腻多多的楼市环境当中，多谨慎小心是有利于保护自己合法权益的。

购房者在置业的时候，不要仅仅因为一些促销宣传就动心，要认真分析这些促销宣传背后的东西，只有这样，才能更好的保障购房者自身的置业利益。

对于获得了赠送面积的购房者而言，乍一看是白赚了几万甚至几十万元，不过这便宜却可能是食之无味弃之可惜的“鸡肋”。

无言的风：地下室根本不通风，而且非常潮湿，一到梅雨季节墙角都要长蘑菇了!!

下雨的天空：我能说入户花园面积太小了吗?根本不知道可以干什么用，总不能把鞋子放在外面吧!难道是要搬把椅子晒太阳?

Mylove+_+：夹层高度太低了！！！当时就是因为看上这个送的夹层，非要买下，老公一直反对。现在后悔也来不及了，老公一米八几随时要注意别碰到头……

这些“白送的空间”最后很可能只能沦为“储藏室”；另一方面，所谓羊毛出在羊身上，有赠送面积的房源单价一般要高于别的房源，而且随着赠送面积的加大，虽然整个楼盘表面上的容积率没有变化，但是实际居住空间必然会受到挤压。