李宇嘉：广州房贷急刹车，背后逻辑是什么？

　广州，房贷突然收紧

　　新年伊始，一线楼市，还是红红火火，新房“摇号难”、二手房“保卫资产”。但是，风向变了，政策开始紧了，资金也开始紧了。在沪深两个楼市领头羊发布“调控新政”后，广州按揭启动规模和占比“双管控”。《广州日报》报道援引银行人士称，人民银行广州分行要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

　　为何现在广州商业银行出现集体“没额度”的情况？某大行内部人士告诉笔者，这在很大程度上，是由于银行激进的行为所致。2020年有一个很大的变化，就是实体企业融资利率低于按揭利率。当下，实体贷款的利率普遍在3%-4%左右，额度非常充足，而房贷利率LPR至少也是4.85%，二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点。而且，有的城市还要再次上浮。

　　种种政策态度很鲜明，鼓励银行给实体企业、中小微放贷，甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例。但是，在银行眼里，房贷是优质贷款、是香饽饽，不良率只有实体贷款的一半。贷款利率分化，意味着房贷不仅更优质了，还更赚钱了。一线楼市房价高，但对银行来说，这是最安全的区域。所以，各大行角逐一线城市，再加上小贷公司、担保公司、房屋管家等“准房贷金融机构”扎堆儿，为开发商和贷款客户找资金，一线城市的房贷竞争非常激烈，为了份额就得牺牲利润，所以一线城市房贷利率还比较低。

　　另外，房贷“五档分类”，要在2021年全面落地，到底怎么执行、怎么宽限，还没有细则，有的银行还在观望。所以，很多银行趁着“窗口期”，12月份多审批一些贷款申请，将1月份的额度提前透支了。

　　沪深接连调控，广州不得不表态

　　从广州中长期贷款增速来看，2020年8月份以来一直维持在20%以上的增速，创下了历史新高，估计房贷的增速也很高。

　　上海、深圳也一样。既然抵押贷款利率比按揭利率低，自然就会有人好好利用。有的深圳市民就找到了贷款的新途径：先过桥垫资，再全款买房，然后申请抵押还贷，最后还掉过桥垫资，直接绕过了按揭。本轮一线楼市集体回升，部分片区房价创新高、网红盘“打新难”、二手房“抱团涨价”，本质上是银根的问题。

　　所以，面对部分贷款披着“中小微”的外衣，进入楼市，管理层看得很清楚。2020年底以来的一系列会议后，落实房地产长效机制，实施金融审慎管理制度逐渐明确。一是对开发商融资的“三道红线”，二是对银行房贷的“五档分类”，目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。对于房价上涨快的城市，自然要启动“双管控”。

　　近期，上海和深圳均发布调控政策，打击通过假离婚、假结婚套取银行杠杆，上海还明确提出要推进贷款集中度管理。2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

　　对楼市的影响

　　近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。因为房价与过去已经不可同日而语，没有更大体量的货币和杠杆，楼市这辆负重前行的卡车，哪有动力继续高速行驶？所以想要降低车速，就需要在高速路洒沙子。毫无疑问，如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

　　预计2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。而且，从房贷“五档分类”、控制资金流入地产的长效机制来看，未来房贷全面宽松的时代一去不复返了。而且，政策还会细化，比如二手房降低评估价，相当于降低贷款额度。此外，国家会要求控制集中度，即对各个银行，要更多投放实体企业贷款、投放中小微贷款，降低新增贷款中房贷的占比。想要增加房贷，或者要增加实体的贷款，或者收回已发放的房贷。所以，未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人，会被优先选择。