房价持续下跌6个月 典型三四线城市楼市进入横盘期

1月15日，国家统计局发布《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》

  记者梳理2020年1月至12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况发现，遵义、南充、韶关、泸州、常德、牡丹江这6个分布在不同区域的三四线城市，全年新建商品住宅价格环比下跌时长竟超过6个月。

  其中，南充和常德2020年房价环比下跌时长8个月，牡丹江2020年房价环比下跌时长7个月，其余遵义、韶关、泸州2020年房价环比下跌时长6个月。这一年，这些三四线城市究竟经历了什么？

  有的“坐过山车”有的“带不动”

  2020年3月之后，全国疫情刚刚得以控制，南充房地产市场突然热了起来。热到什么程度？3月住宅成交量环比上升299.38%，4月以9610套的住宅成交量一举登顶成为“近10年来单月住宅成交量之最”，环比上升49.04%。

  受疫情影响，被压抑的刚需和改善性需求在此时加速释放，是南充楼市突然变热的原因之一，但这并不全面，因为像南充楼市回暖迹象，并未同期出现在此文提到的其他5个三四线城市。当南充房价在3月已经开始连续3个月上涨时，其他5个城市房价仍处于环比下行状态。

  其背后更重要原因是，在四川省人口数量排名第二，且近年来一直“争创成渝第二城”的南充，在2020年3月10日到5月31日曾针对房地产市场执行购房补贴政策，因此引来房价和销量双涨。

  2020年3月10日，南充发布《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》提到，“对在我市主城区购买新建商品住房的医护人员、农民工、引进人才、新就业大学生等购房困难群体，可按成交房屋合同总价3%给予购房人一次性困难补贴”。

  但该轮刺激结束后，南充房价很快从2020年6月开始进入持续环比下行状态，且至12月期间，除9月环比持平之外，其余月份房价指数均低于100。

  显然又是一波“政策性”刺激，南充楼市在2020年坐了一场“过山车”。即便2020年7月24日南充被四川省批复成立临江新区，也未能扭转楼市颓势。

  相比南充的“高光时刻”，同样实施鼓励买房政策的牡丹江运气就不那么好。2020年4月27日，牡丹江印发《关于应对新冠肺炎疫情影响吸收优秀人才购房享受补贴政策的通知》，对市区优秀人才购房补贴政策自5月20日执行，执行期限到7月31日。即便这样，牡丹江房价从3月到7月也没有出现上涨迹象，房价环比指数均为超过100。

  因此，牡丹江又将该人才政策延期至2020年9月底。期间，除8月迎来一波短暂上涨行情外，此后楼市又开始恢复原状。公开资料显示，牡丹江、南充、泸州2020年房价跌幅位居于全国前十。其中，牡丹江跌幅最大，相比2019年下跌10%，相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。

  相比南充楼市“过山车”急转直下与牡丹江的“带不动”，其他4个城市楼市涨跌状态相对平缓，且房价上涨时间大多出现在疫情得以控制后的市场反弹期4月至6月、“金九银十”开发商大力促销期，其余月份表现平平或者环比下跌。

  其中，泸州楼市在2020年持续上涨周期是最长的，房价指数从4月到9月一直保持在100以上，呈现连续半年房价环比增长。其中， 1月、9月、12月出现领取预售证小高峰。可以看到，开发商还是一如既往地在为“返乡置业”做准备。

  另外，遵义2020年房价从6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米，韶关房价从6150元/平方米降至5900元/平方米，常德房价从5671元/平方米降至5379元/平方米。

  棚改红利渐褪 人口外流严重

  事实上，在这些三四线城市中，遵义、南充、常德、泸州、韶关在2020年以前都曾出现过楼市高光时刻：

  国家统计局发布的《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，遵义房价环比涨幅居全国第四，湖南常德房价涨幅突破“两位数”；在国家统计局发布的《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，南充房价环比涨幅曾全国第一；2018年，泸州房价涨幅也多次超过2%，居于全国前列；此前的2017年下半年，韶关房价涨幅也一度居于全国前列。

  对于这些三四线城市在这一轮房价下行且周期被拉长的原因，主要是棚改、货币化安置的放缓甚至停滞。

  “遵义中心城区前几年棚改力度很大，比如南舟片区、兰家堡片区等，自2017年初至今房价涨幅至少在10个点以上，一个弱三线中心城市房价已经破7000元/平方米，这在前几年是想不到的。”遵义市民李秋虎称。

  确实，棚改货币化催动、人口回流的刺激、返乡置业热潮，都在过去几年拉动了南充、常德、遵义、韶关、泸州楼市与房价，但随着近年来三四线城市棚改叫停、房地产信贷收紧，置业热度重回省城，这些三四线城市楼市不得不进入横盘期、调整期。

  唯一不同的是“带不动”的牡丹江楼市，因人口外流明显且城市发展动能不足，其受房地产市场周期性影响较弱。2020年7月，黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口主力军，比重达27.1%。

  在人口外流、产业续力不强的状况下，三四线城市楼市进入横盘期。