摸底限竞房：滞销楼盘折价36万 入市项目80%亏损

乘坐北京地铁房山线到苏庄站，出地铁站再经过约20分钟的车程，才能抵达限竞房项目之一—丰台区青龙湖大湖风华的项目售楼处。别急，该售楼处距实际项目位置还有2.8公里的距离。

2019年12月29日，从市三环内乘公共交通经过两个小时、近40公里的车程后，记者来到了位于青龙湖的大湖风华售楼处。

从售楼处出来返程中，由于道路还没修好，经过10多分钟的等待，记者才终于打上车。司机对记者说：“在这地方买房，就算是晚上自己开车也得掂量掂量。”

距离太远、交通不便、配套设施不完善，这不仅是位于青龙湖的限竞房项目面临的尴尬，也反映出北京市滞销的限竞房项目面临的共同问题。

时代周报记者梳理目前北京限竞房项目后发现，限竞房项目分布最密集的五大区域分别位于大兴、丰台、顺义、昌平以及房山。这其中只有丰台属于主城区，其他都为近郊区。

此外，目前北京在销的限竞房项目主要集中在五环到六环之间。上述的青龙湖虽然属于丰台区，但却位于近六环的位置。

购房者犹豫不决

2018年从华南某大学建筑系毕业的王凡（化名），在父母的支持下决定在北京购入自己的首套住房。

“我也是刚来北漂，发现通勤时间太长了。我的选房要求就是最好离单位近一些，户型稍微好一些，”王凡这样对记者表示。在反复比较后，他还是更倾向于选择城区内交通方便的二手房。

“少置换”甚至“一步到位”是张衡（化名）的主要购房需求。张衡在2019年12月27日对记者表示，“置换的成本太高，各种税费加中介费，最高能占到房价的8%─12%”。

“但限竞房适合工作、家庭生活都很稳定的人。像我这种目前在望京，未来可能去西二旗或者亦庄工作，因此不太适合限竞房，”张衡这样对记者解释。

事实上，确实有一些位置优越的限竞房项目，但很快便一抢而空。包括位于三环内的佑安府、天恒学院里；三环外的金融街融府、西城天铸；四环边的电建洺悦苑、橡树澜湾等。以橡树澜湾为例，二期开盘有2031人参与摇号，争抢688套房源。

中原地产研究院数据显示，自首批限竞房于2018年6月10日入市以来，截至目前已有66个项目入市，合计100期。按比例来看，近两年限竞房在商品住宅供应中占比达到七成。

此外，五、六环之间是限竞房主要供应区域，累计供应了54块地，其中大部分优质项目已经入市。该区域累计供应住宅面积合计为504万平方米，平均大约有5万套住宅。

2019年12月29日，一位房企工作人员在对记者表示，除了少数五环内限竞房成交较为理想外，房山区和丰台区的青龙湖、昌平的北七家未来科学城以及大兴的瀛海、旧宫等部分区域都面临较大的去化压力。

记者在走访中也了解到，即使在同一片区，交通便利的限竞房项目去化率也要更好一些。例如位于昌平的华润理想城以及和悦华玺均已基本去化完毕。

2019年12月27日，某置业顾问在向时代周报记者介绍，离上述两项目不远的金辰府，首期开盘去化率只有三分之一，主要原因还是离地铁较远。

入市项目80%遭遇亏损

由于限售政策“拦路”，从开发商交房到拿到房产证，再到五年的限售期过去，前后周期长达8─10年，也让像王凡、张衡一样的购房者对限竞房抱有犹豫态度。

58安居客首席分析师张波在12月30日告诉记者，限竞房由于先行限定房价，存在未来和市场相比有优势的可能性，限售是基于防止炒房来考量设置的。

记者在走访中了解到，为了加快去库存，不少开发商开始打起了价格战，降价30万元成为常态。

据悉，2019年11月开盘的金辰府项目，拿地时的限售均价为5.3万元/平方米，而开盘实际成交价为4.5万元/平方米，降幅接近15%。在时代周报记者前往该楼盘咨询时，项目中介称目前有特价房推出，相当于均价仅4.1万元/平方米。如果以89平方米的住房为例，特价房最终的价格相当于开发商折让了36万元。

位于青龙湖的大湖风华，折价同样不少。据悉，该项目拿地时的限售均价为3.72万元/平方米，开盘实际成交价为3.3万元/平方米。在时代周报记者前往该楼盘咨询时，项目中介讲述，加上赠送面积单位均价只相当于3.02万元/平方米。以该项目最小的89平方米的户型计算，折合每套直降25万元。

中原研究院数据显示，2019年11月，限竞房的平均成交价为46449元/平方米，环比每平方米减少了1000元，套均价则环比减少了83万元，成交价格持续走低。

中原地产首席分析师张大伟在12月29日对时代周报记者表示：“整体来看，北京限竞房市场入市项目中有80%已经亏损。”

但在一些企业看来，市场上大量供应的同质化限竞房项目，也给了他们进入这个市场的机会。位于昌平高教园区的国子郡项目由信达地产开发。该项目的置业顾问在12月27日告诉时代周报记者：“公司在2004年就拿到了这块地，捂在手里一直没开发。现在我们项目已经是市场上少有的纯商品住宅项目，很受欢迎。”

该置业顾问还告诉时代周报记者：“目前我们的购房者主要是来自于华为、小米等科技公司的员工。高教园的职工来这里购房的也很多。还有一些早年在回龙观那边以几十万元便宜入手的人，700万元把手上的房子卖了，全款付这里，还能余下200万元来养老。”

但另一个值得注意的问题是，随着目前土地市场开始恢复纯商品住宅地块的供应，未来商品住宅陆续入市，也将带给购房者更多的选择。