官宣！“商改住”新政落地 还是民用水电 南京……

　　前几年的楼市市场上，充斥着各种各样巧立名目的“商改住”产品，以至于在后来整改的时候，市场一片哀嚎。“商改住”一度让人觉得，不是什么好事!

　　7月16日，广州突发新政，《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》新鲜出炉，被业内称为“商改住”新政落地。其核心内容主要有三点：

　　1、推进“商改住”政策，即允许部分商、办类型物业在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能;

　　2、用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;

　　3、只能用于出租，不能销售。

　　“商改住”或为“商改租”

　　其实，“商改住”并非什么新鲜事，此前就已经有部分城市在实质性的推行，比如佛山。广州本身也在2017年印发过一个相关的通知，这次的新政可以说是上一轮的延续。

　　《意见》指出，改建租赁住房，项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

　　同时，意见要求，改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，符合环保、卫生部门的专业要求。对于目前处于“低谷”之中的长租公寓行业来说，此项政策颇受欢迎。

　　不过，对于这一次的政策，不少专家认为叫“商改租”可能更为贴切一些，其目的主要是为了解决存量商业用房的出路。

　　因为在一二线的不少城市里，有着大量的商业闲置甚至是烂尾楼。将这部分房源改造成出租房源的话，一方面有利于缓解租赁房源的短缺，另一方面也能减少资源浪费。

　　不过，由于此轮新政要求“整体确权”，即要以栋或相对独立部分为单位来改进。在目前的市场中，只能是销售之前、产权未分割之前的房源才能享受到这一利好。这种增量对于租赁市场而言，上市量并不大，因此对市场的影响也不大。

　　卖还是租?开发商可能并不买账

　　业内认为，这一政策主要是针对开发商的，为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”。“商改住”原本是件喜大奔庆的事情，用地性质改变之后，对于开发商有着绝大的利好，然而却只能“租”不能“卖”，影响也就有限了，毕竟房客不大会关心房源的用地性质。

　　因此，对于开发商而言，是否需要这样的绿灯，还未可知。是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将会成为一个新的难题。毕竟如果能卖得出去，大多数开发商还是更愿意卖掉而不是租出去。可以说，这个政策的影响大小，还需要时间验证。

　　南京房地产学会会长吴翔华表示，这是中央一个允许商改住的文件地落实，广州只是试点城市，对于租赁市场而言，并非大规模供应，上市量很小，影响不大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也称，新政强调“整体确权，性质不变”的导向，实际上这也是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度。

　　南京会跟进嘛?

　　那么，南京是不是会跟进呢?

　　业内认为，广州本来就是一个试点城市，如果效果比较好的话，不排除其他城市跟进的可能。不过，不管跟进与否，对于楼市的影响有限。

　　吴翔华直言：跟进又能怎么样的?南京商业用房确实有些利用率不高，但出现卖不掉烂尾的并不多。所以即使跟进也不过是个面子工程而已，花架子，没有实际意义。

　　而严跃进则认为，发展租赁市场是当前各地政府的重要工作，积极增加租赁住房的房源供给也是比较关键的内容所在。如果能把一些闲置的房源统一管理，有助于政府后续对于此类房源的获取、经营、退出等方面的监管，进而实现租赁市场的更好发展。