租赁市场不赚钱？住房租赁“国家队”探索发展新模式

　　近几年来，在国家倡导“租购并举”的战略背景之下，住房租赁市场异常火热。位于上海的上海地产集团租赁住房运营服务品牌城方，一入市场就备受关注。

　　城方品牌旗下设置了四条产品线，分别是城寓(适配适住的租赁住房)、城享(美好生活商业体验)、城创(创新孵化中心)、城智(智能化信息管理)，多元化融合，努力打造一个持续发展的梦想生活维度。

　　据了解，城方以四大核心业务布局租赁发展，包括新建、存量更新改造、公租房服务、平台管理业务，目前在上海全市规划布局项目近30个，同时构建6+4“大生活+大发展”生态联盟服务系统，通过国有资源转换市场能力，形成更完善的租赁住房生态服务体系，推进住房租赁发展，不断地为人才发展、为城市经济赋能。

　　新建类租赁住房项目已开工8个

　　三年后力争达到4万-5万套

　　据了解，上海地产(集团)有限公司成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，共有各级次控股企业230家、参股企业100余家，截至2017年末，集团总资产规划近3000亿元。

　　2018年1月，上海地产集团率先沪上发布首个国有企业租赁住房运营服务品牌——城方。这也标志着该集团租赁住房业务正式启动，采用轻重一体、运营优先的运作模式，重资产平台负责租赁住房土地获取及项目开发建设管理，轻资产平台引入市场化团队，负责租赁住房项目专业化运营及资源拓展。

　　在上海地产集团租赁住房业务体系中，目前有新建地块有12个，其中已有8个正在紧锣密鼓地开工建设中，今年9月底前预计还将启动4个新项目建设开发。未来通过持续获取项目资源，力争每年新增租赁住房面积50万平方米(约1万套)，三年后实现在上海区域自持4-5万套(建筑面积约250万平方米)的租赁住房发展规模。

　　除新建项目以外，通过存量更新改造成租赁住房，已在市场推出了两个，城方超级社区·城寓华山路店、城方活力社区·城寓江月路店，据了解，城方超级社区·城寓华山路店位于市中心长宁区，104套房源，也是上海首个通过非居住存量建筑转化为租赁住房项目;城方活力社区·城寓江月路店位于闵行区浦江镇，共推出1080套房源。这些房源人人可以住，没有申请门槛。

　　城方打造

　　“互联网+物联网+智慧生活”运营管理平台

　　在产品落地的同时，城方构建“互联网+物联网+智慧生活”的租赁智慧运营管理平台基本建成。

　　这个平台既是租赁住房的房源平台，也是运营、服务、管理平台，实现租赁管理、智慧社区、智能生活、智能办公四大服务，以及房屋资金、客户信息、商户消费、服务资源、合同认证、支付信息、能源消耗、物流配送等十大管理功能。

　　前期投入大、成本高

　　不断拓展融资渠道

　　2018年，上海地产集团功能类、平台类项目投资占比达到80%，资金需求巨大。集团正积极探索多渠道融资及租赁住房资本证券化。

　　2018年1月，上海地产集团与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》，加强总对总融资，降低融资成本。

　　2018年底，全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品落户上海地产集团，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”总规模100亿元，首期于2019年1月份正式发行，期限为25年，首期发行票面利率在4.48%。发行后，将拓宽公租房市场化融资渠道，吸引更多社会资金支持公租房建设。

　　2018年8月21日，地产集团与中国人寿、华润集团举行国寿申润城市发展基金签约仪式，基金规模约150亿元，主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的写字楼、酒店、商业、长租产品等物业。

　　租赁住房运营盈利模式难解?

　　城方新模式“以租金换消费”

　　在大城市，面对不断增长的租赁需求，住房租赁市场究竟如何发展?运营服务的盈利模式难解?

　　城方在掌柜财经采访中表示，租赁住房要去房地产化思维，追逐“租金”利益肯定不是长久之计，租金不可能无控上涨。城方提出的是“以租金换消费”的经营模式，以租赁住房为载体，租金作为基础现金流，更注重以合理的租金，来换取更多的消费力，这样对于只租不售的租赁住房，才能够保持长期经营下去，城方认定做的是“消费服务业”。

　　据机构预计，到2023年，上海将有681.4万的租赁人口，人均可支配收入达10万元，人均消费支出6万元，上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元，房租收入比保守估计为45%，实际或超50%。上海城市居民人均消费支出与人均可支配收入之间存在均衡关系，人均可支配收入每变动 1% ， 人均消费支出就会同向变动 1. 04%。五年后，若房租收入比为由50%下降到40%，租金收入规模下降682亿，增加销售额最高可达850亿。

　　按此测算，以租金换消费，一年如果能下降10%的租金，上海就能撬动最高850亿人民币的总消费额，有20%的毛利率，就得将近20亿，这个数字是住房租赁业非常值得去探索研究的问题。

　　目前，城方已在消费服务模式中创新前进。