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均价约2万/㎡!南京刚需未来买房 三大“主战场”已现

无锡房地产网-房掌柜 2019-05-08 15:57:05来源:房掌柜 陈宁宁
[摘要]4月30日,南京楼市的一场史诗级土拍大戏,可谓轰动全城。在这场土拍里,8幅地块集中出让,其中6幅涉宅地块全部触顶最高限价。

  4月30日,南京楼市的一场史诗级土拍大戏,可谓轰动全城。在这场土拍里,8幅地块集中出让,其中6幅涉宅地块全部触顶最高限价。

  需要注意的是,这次土拍结束后,南京的江宁谷里、禄口,仙林龙潭等区域获得了刚需板块新认证,未来这些区域房价或将成为南京2万/㎡左右新房供应的主力板块。

  下面,我们来具体看下目前江宁谷里、禄口,仙林龙潭三个板块内的新房市场,以及土地储备情况:

  01

  江宁谷里:地价站稳1万+/㎡,区域内自然环境优越,主打低密楼盘

  说到江宁谷里,相信多数人都熟知其拥有稀缺的自然环境和人文资源。正是因为区域内独有的自然环境,近年来谷里板块在售楼盘一直以低密的别墅项目为主,比如南京碧桂园、瑞安翠湖山、碧桂园湖光山色等盘。

  直到2018年5月,江宁谷里的土地市场开始“更新”了。去年5月30日,江宁谷里G15地块被中建一局以总价1.68亿元竞得,楼面价10949元/㎡,未来现房销售。同年11月份,中建一局谷里G15地块规划出炉,拟建6栋6F低密住宅。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

(中建一局谷里G15地块效果图)

  在中建一局谷里G15地块规划公示之后,就有业内人士表示该项目未来房价势必将突破区域住宅售价天花板。

  由于需要现房销售,中建一局谷里G15地块自出让至今还没有上市,所以整个谷里板块近年来新房市场没有新鲜血液注入。直到今年4月底的一场土拍,江宁谷里再次迎来一幅地块出让,即德信拿下的谷里G11地块,楼面价11558元/㎡。

  2018年到现在,从江宁谷里区域出让的两幅地块地价不难发现,如今谷里板块地价已经站稳1万+/㎡,再加上这幅地块的容积率均不超1.1,打造的都将是更为宜居的低密产品,可以预料到,待这两幅万元地块项目上市时,房价卖到2万+/㎡应该问题不大。

  二手房方面,中建一局谷里G15地块旁边安置房小区环绕,体量最大的新民花苑小区二手房挂牌均价不到1.3万/㎡左右。这与目前区域内在售的普通商品住宅——远洋山水(均价19029元/㎡)相比,价格便宜不少。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

(数据来源:链接二手房)

  目前,江宁谷里区域的配套相对匮乏,板块内大型商业、医院、优质教育资源等配套基本是一片空白,尤其是公共交通的短板,或将直接制约未来板块房价上限。

  但不得不承认的是,眼下江宁谷里板块俨然已成为南京又一崛起的新兴刚需板块,而且板块地价起点就已是“1”字头了。

  02

  江宁禄口:高价地扎堆 新房储备充足 板块房价可能突破“2万”大关

  作为传统的刚需重镇,近几年江宁禄口一直是南京楼市的焦点板块。随着翠屏城卖完收官,禄口限价老盘全面绝迹。接下来,禄口楼市将开启“万元地”新盘角逐的全新局面。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

  不仅如此,如今禄口区域除了储备了一批高价地新盘外,去年底至今,板块内又集中出让了4幅地块,地价在7024—11535元/㎡,而且这四幅地块都不需现房销售。

  应该说,2019年是禄口现房销售高价地集中上市的一年,与此同时,板块内前不久的出让的多幅地块,预计都会力争在今年上市,这意味着禄口今年的新房库存会相当充足。至于新盘上市房价如何,从中骏融信雍景台和红豆香江华庭两盘的放风价来看,大概率会在2万/㎡左右徘徊。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

(中骏融信雍景台沙盘 1、2、8、9#为预计首开住宅楼栋)

  值得一提的是,禄口高价地新盘上市时的价格,基本就会成为当下禄口板块全面的房价标尺,显然后面接棒上市的无需现房销售的纯新盘,无论地价多少,基本会参考高价地新盘的价格上市。其实,目前南京楼市的其它板块已有类似的情况发生,譬如江北的雨山路板块,区域内保利云禧地价比雍宁府地价高出了8000+元/㎡,结果两盘房价基本一致,都是贴着3万/㎡限价红线上市。

  总之,相较之前我们对于禄口板块的认知,现在的禄口板块已然成为了一个“升级版”的刚需板块,这是不争的事实。倘若禄口房价真卖到2万/㎡,相信区域内的楼盘将会面临较大的市场考验。

  03

  仙林龙潭:南京新晋刚需板块,区域内品牌房企相继进驻

  相比江宁谷里、禄口两个板块,仙林的龙潭新城板块对于绝大多数南京人来说,都稍显陌生。

  龙潭新城,这个近年来新兴崛起的板块,随着中骏和东原两家品牌房企的杀入,悄然走进了南京买房人视野。

  2018年6月22日,龙潭新城G22地块被中骏置业以总价13.9亿拿下,成交楼面价6369元/㎡。在拿下龙潭G22地块后,中骏找来了合作伙伴——东原,联合开发这幅地块,后期地块案名定为“中骏东原璟阅”。

  目前,中骏东原璟阅售楼处和样板间已经公开,项目首开在即,精装高层放风均价不到1万8。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

(中骏东原璟阅沙盘 3、5、6、8#为预计首开楼栋)

  而在日前的土拍中,龙潭新城又出让了G09、G10两幅宅地,分别被正荣和荣盛两家大牌开发商斩获,楼面价分别为8478元/㎡、8452元/㎡。加上两幅地块的竞自持面积,实际楼面价更高。

  所以,时间间隔不到一年,龙潭新城的地价就涨了2000+元/㎡,区域内再添两大品牌房企,不得不说土拍助力使得当下龙潭新城的热度不断攀升。

  要知道,在中骏、正荣、荣盛等一线大牌没有进驻之前,龙潭新房市场几乎是一片空白,如今多家品牌房企相继进驻,区域内品质人居氛围正在形成,寓意着南京又一个刚需板块正应运而生。

均价约2万/㎡!南京刚需未来买房,三大“主战场”已现

  虽说龙潭新城距离南京主城中心相对偏远,但是区域内房价貌似并没有偏向刚需,未来板块房价直奔2万/㎡,或已成定局。

  就目前而言,龙潭新城的基础配套尤为匮乏,区域内最令人期待的利好,是规划中的S5号线(宁扬城际)会在板块内设立站点。这为龙潭新城对接仙林,打下了基础。

  写在最后:

  随着南京一众刚需板块土拍地价不断刷新,可以预料到未来几年内,对于纯刚需购房者来说,2万/㎡左右的房价,将会成为入门级。届时,江宁禄口、谷里,仙林龙潭等板块无疑会是刚需买房的主战场。


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责任编辑:祁景辉

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