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万科郁亮:“基本盘“将是万科2019年最重要的词汇

来源:房掌柜  整理 无锡房掌柜  2019-03-26 13:51:09
[摘要]3月25日,万科发布2018年年报显示,各项业绩指标稳健增长。2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。

3月25日,万科发布2018年年报显示,各项业绩指标稳健增长。

2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。

  据悉,2018年是万科“城乡建设与生活服务商”战略的开局之年,面对危与机并存的白银时代,万科于去年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”。而在2019年,万科董事会主席郁亮表示,“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”

  先求得根基的稳固

  2018年,中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高,但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米,同比增长1.3%,增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15万亿元,同比增长12.2%,增速比2017年低1.5个百分点。

  对此,郁亮表示,2019年,面对高度的不确定性,万科应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以“客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针,稳住基本盘。在万科看来,白银时代,中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但伴随“少子化”“老龄化”的人口形势,以及行业集中度的提升,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看,还是从以往的行业环境来看,转型都绝非易事。

  “‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮介绍,目前,万科的各个业务线条,都明确了各自的基本盘,其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

  销售面积金额同比增长

  根据万科2018年年报,2018年,万科开发业务的优势得以持续巩固。2018年,万科实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%。万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一。

  2018年,万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市。

  截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。

  租赁住宅提升为核心业务

  值得关注的是,2018年,万科将租赁住宅业务提升为核心业务,继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局,提升已获取项目的开业效率与经营质量。

  截至目前,万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日,万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

此外,万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底,万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务,管理面积合计约700万平方米;成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目;在医养、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

  万科表示,将持续从客户真实需求出发,不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化,打造客户愿意买单的好产品、好服务,在“口碑时代” 赢得客户的信赖与支持。

房地产市场  还是一个白银时代

  如果只看数据,2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标,几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗?

  在《致股东》信中,万科的回答很清晰:现在的房地产市场,还是一个白银时代。

  信中指出,中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是,那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

  从人口总量的角度看,我国的“少子化”“老龄化”趋势已毋庸置疑。人口数量的减少,在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

  而随着90后甚至00后逐渐成为购房、租房的主流群体,客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多。

  从供给端的情况来看,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额,超过1/8;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP20为37.5%,TOP30为45.2%,TOP50为55.1%,TOP100为66.7%。

  前100家开发商获得2/3的市场份额,竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐,考验的是方方面面的能力。

  白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

(房掌柜整理来自深圳商报、每日经济新闻)

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责任编辑:史稳瑶

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