一线城市二手房由跌转涨 70城房价处于合理区间

　　上海易居房地产研究院2019年3月15日发布《2019年2月份房价指数报告》。该报告显示，1、2月份，70城二手房价指数环比上涨0.3%，涨幅较1月份微幅扩大。2、2月份，70城二手房价上涨数量相比1月份增加6城，为2018年8月持续减少以来的首次增加。3、2月份，呼和浩特为房价环比涨幅和同比涨幅最大的城市;郑州和厦门分别为房价环比跌幅和同比跌幅最大的城市。4、2月份，一线城市二手房价由跌转涨，二三线城市房价涨幅微幅扩大。

　　易居研究院研究员王若辰表示，2018年9月二手房价指数回到“偏热”区间后快速向“合理”区间回落，2018年10月至今均处于合理区间内。2月70城房价环比涨幅小幅扩大，但尚未改变房价涨幅收窄的趋势，预计2019上半年将继续收窄。

　　报告正文如下：

　　一、2月房价环比上涨0.3%

　　1、2月房价环比上涨0.3%

　　易居研究院根据国家统计局2019年3月15日公布的《2019年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2019年2月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%，相比1月微幅扩大0.1个百分点。目前70城房价已经连续47个月上涨。

　　2019年2月份，70个大中城市二手住宅价格同比涨幅为7.8%，与1月相比微幅扩大0.1个百分点。2月份受春节因素的一定影响，70城二手住宅价格环比和同比涨幅均有微幅的上升，但并未改变环比涨幅的收窄趋势，预计2019年上半年环比及同比涨幅均将继续收窄至0轴。

　　2、房价上涨的城市数量增加6城

　　根据国家统计局数据， 2月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有47个，持平的城市有9个，下跌的城市有14个。相比1月，2月房价上涨的城市数量增加6城，房价持平的城市数量减少3城，房价下跌的城市数量减少3城。2月房价城市上涨数量为2018年8月持续减少以来的首次增加，但尚不能表明下降趋势的改变。

　　3、呼和浩特房价环比涨幅最大，郑州环比跌幅最大

　　70城中呼和浩特、大理、南宁和西宁四个城市的房价环比涨幅较大，分别达到1.4%、1.3%、1.2%和1.1%。这四城为弱二线城市及三线城市，且主要在西北、西南地区，经济发展相对落后，属于本轮房价上涨轮动周期中最后上涨的板块。郑州、青岛、西安和广州等城市房价环比跌幅较大，分别达到-0.3%、-0.3%、-0.2%和-0.2%。这四城为一二线城市，属于本轮房价上涨周期中较早上涨，也较早开始调整的板块。

　　4、呼和浩特同比涨幅最大，厦门同比跌幅最大

　　2月70个城市中，呼和浩特同比涨幅最大，为20.5%;厦门房价同比跌幅最大，为-3.5%。厦门二手房价从2017年开始持续下跌，2018年12月及2019年2月其二手房成交量分别同比增长31.4%和19.3%，略显回暖迹象，从成交量上来看，见底仍需成交量的持续放大。同比涨幅居前的城市均为2018年领涨的弱二线及三线城市。

　　二、一线城市房价由跌转涨，二三线城市房价涨幅微幅扩大

　　本报告对一二三线70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知：2月份一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为0.1%、0.4%和0.3%;1月份分别为-0.2%、0.3%和0.2%。一线城市房价从2018年9月连续5个月下跌后首次转涨，目前一线城市环比涨幅仍在0轴附近波动，未出现明显变化;二线城市及三线城市房价涨幅从18年8月开始收窄，2月微幅扩大，并未改变下行趋势。

　　本报告对一二三线70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知：2月份一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为0.1%、0.4%和0.3%;1月份分别为-0.2%、0.3%和0.2%。一线城市房价从2018年9月连续5个月下跌后首次转涨，目前一线城市环比涨幅仍在0轴附近波动，未出现明显变化;二线城市及三线城市房价涨幅从18年8月开始收窄，2月微幅扩大，并未改变下行趋势。

　　三、新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，继续收窄

　　2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，相比1月份继续收窄0.1个百分点，至今已经连续7个月收窄，预计2019年上半年将继续收窄。观察2016年至今的数据，一二手房的价格走势基本一致，但是2018年第四季度新房与二手房价格出现了较大的差异，二手房价格环比涨幅先于新房收窄，主要是由于部分城市的新房限价政策。

　　从新建商品住宅价格环比涨幅来看，2月房价下跌城市数量为9城，房价持平城市数量为4城，房价上涨城市数量相比1月份减少1城，为57城。从同比涨幅来看，2月70城新房价格均同比上涨。

　　四、70城房价指数继续维持在“合理”区间

　　70城房价指数环比涨幅从2017年5至2018年4月，除17年10月和18年1月触及偏冷区外，均停留在“合理”区间内。2018年5月后环比涨幅进入 “偏热”区间，7月和8月进入过热区间，9月重新回到“偏热”区间后快速回落，10月至2019年1月均处于合理区间内。2019年2月70城房价环比涨幅小幅扩大，但仍未改变涨幅收窄的趋势，预计2019上半年将继续收窄。

　　执笔人：上海易居房地产研究院研究员 王若辰