第一太平戴维斯：第三季度广州市房地产市场概述

　　优质零售物业市场

　　2018年第三季度无新增优质零售物业，全市总存量仍维持在561.3万平方米水平。

　　截至季末，全市优质零售物业市场空置率环比轻微上升0.7个百分点至6.0%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.2和0.7个百分点至4.1%和6.9%。

　　全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.4%至人民币每平方米每月733.3元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长0.7%和1.9%。

　　展望

　　预计下季度将有三处优质零售物业入市，分别是位于嘉禾望岗的岭南新世界、位于金沙洲的金沙洲永旺梦乐城以及位于天河的天河万科广场，总共为市场带来超过35万平方米的新增供应。

　　2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰，随着大量新增供应入市，预计全市空置率将有所上升，租金增长将有所放缓。

　　广州甲级写字楼市场

　　2018年第三季度，位于琶洲的保利中悦广场入市，为市场带来8.7万平方米新增供应，将全市甲级写字楼存量推高至507万平方米。

　　广州写字楼租赁市场需求强劲，全市空置率环比下降1.2个百分点至3.7%，平均租金环比增长2.8%至人民币每平方米每月173.2元。

　　越秀区空置率环比下降3.5个百分点至1.2%;租金环比上涨1.5%至人民币每平方米每月133.8元。

　　天河北空置率环比下降1.3个百分点至1.2%;租金环比上涨0.8%至人民币每平方米每月165.3元。

　　珠江新城空置率环比下降1.0个百分点至4.1%;租金环比上涨3.8%至人民币每平方米每月202.9元。

　　琶洲空置率环比下降0.4个百分点至7.2%;租金环比上涨4.3%至人民币每平方米每月141.7元。

　　展望

　　预计位于琶洲的保利天幕广场将在下季度交付，为广州甲级写字楼市场带来12万平方米的新增供应。

　　预计2019年至2021年将迎来广州的甲级写字楼交付高峰，将有超过270万新增供应入市，主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

　　随着2019年新增供应逐渐增多，预计未来广州甲级写字楼空置率将有所回升。

　　随着近年租金的快速上升，预计未来广州甲级写字楼租金增速将有所放缓。

　　广州住宅市场

　　2018年第三季度，在限购政策维持不变的前提下，广州九区在7-8月的月均成交量环比下降7.5%至54.4万平方米，平均售价格环比下降2.6%至人民币每平方米22,090元。

　　7-8月份，广州中心城区1一手住宅月均成交量环比下降19.0%至13.5万平方米，成交均价环下跌2.7%至人民币每平方米40,659元。与此相反，市郊区域月均成交量环比下降3.0%至41.0万平方米，但成交均价环比却上升3.3%至人民币每平方米16,052元。

　　本季度，广州服务式公寓市场无新增供应，入住率环比和同比分别增长0.1个百分点及6.4个百分点至99.3%，租金环比增长4.7%至人民币每平方米每月203.1元。

　　展望

　　预计广州政府对住宅销售市场的调控仍然不会放松，广州住宅销售市场的整合仍将持续。中小型开发商在短期内将面临较大的资金压力。

　　高负债的开发商将把现有库存加快推出市场。广州住宅市场的新增供应将在未来短期内有所提升。

　　受限购限贷政策影响，预计下季度广州一手住宅销售市场的去化周期和成交均价的增幅将继续放缓。

　　广州服务式公寓市场将在2019年保持上升趋势。随着诸如朱美拉和罗斯伍德等新增服务式公寓入市，广州市的服务式公寓存量将增加15%。鉴于未来短期内的新增供应主要集中在天河，预计该区域的服务式公寓的市场竞争将会变得愈加激烈。然而，由于市场需求旺盛，广州服务式公寓市场的租金增幅和空置率不会受到太大影响。

    来源：观点地产网