年内首现流拍、不摇号盘增多 西安楼市要“秋凉”？

　　在“坚决遏制房价上涨”态势下，7、8月份国内不少城市出现了土地流拍，被认为是楼市降温的标志。

　　巧的是，西安近日也出现年内首个优质土地流拍，加上最近“意向购买人数登记不足”的盘次增多，西安市场迎来“秋凉”?

　　2018年首次在主城区出现宗地流拍

　　8月17日，西安国土局的一则告示，让人吓一跳：“因申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍。”——这是2018年首次在主城区出现流拍情况!

　　“竞买人数不符合拍卖文件约定”是什么意思呢?要么是“人数不足”，比如说原来要求有3家以上参与的，现在只有1、2家参与;要么是地块对竞买人有特殊要求，而竞买人的条件达不到。

　　如论哪一种，至少说明房企达不到土地竞买的“门槛”：不是土地竞买条件要求苛刻，就是房企拿地意愿下降，不敢碰!

　　BQ2-4-54号土地在哪呢?位于灞桥区纺渭路以西，灞瑞二路以北，西临高速以南，高科绿水东城项目以东。

　　这个区域在以前是纳入浐灞生态区范围的，后来从浐灞分离，现归灞河新区管理，属于东部主城区范畴。

　　这块地是40年商服性质，净用地面积71719.83㎡(折合107.58亩，不含代征路16.61亩，代征绿地28.99亩)，容积率不大于2.5，建筑密度不大于55%。

　　该地起始价为47940万元，折算约445万元/亩，楼面地价约为2670元/㎡。与边上7月17日西安腾翔以9030万元、亩单价约569万元/亩成交的地价相比，还是划算的。

　　西安腾翔当时拿的BQ2-4-52号共用宗地块39.665亩地，其中居住用地约37.363亩、商服2.302亩，位于灞河新区灞瑞一路以南、柳鸣路以西，也就是在高科绿水东城项目北侧、西侧。

　　从地块的位置和交通条件看，还是不错的，算是优质地。

　　为何流拍呢?原因有三：

　　一是自持面积过大，企业较难接受。宗地要求建有不少于14万㎡大型购物中心，全部自持并自主整体运营，不得分割销售。

　　按照建筑控制规模，宗地建设要求为：地上建筑面积约179163㎡，其中商业中心134500㎡，公寓24365㎡，停车楼20168㎡，配建公建130㎡，地下建筑面积113961㎡，地下商业面积8000㎡，地下停车场面积87423㎡。

　　二是建设周期紧、资金量大。购物中心须在签订土地合同后24个月(2年)内建成并满铺开业，还要修建一个长约50米的过街人行天桥，并缴纳2亿元履约保证金。如按照起始价成交，土地款加保证金，就需要约6.8亿，项目总投资预计在20个亿。

　　从这块地的属性看，能参与竞拍的无非是新城控股、红星美凯龙等，2017年以来，新城控股已在沣东、沣西、临潼拿地，资金占用量大，红星美凯龙和中登地产前年谈合作意向投入100个亿，至今无下文。无论谁，砸20个亿在见效慢的项目上，难度大。

　　当然，还有其它的原因，比如所在区域发展不成熟，且已有一个商业体，虽然不咋的;还有知情人透露，做地勘的时候发现该地块地表以下有裂缝，需要地基特殊处理，成本会增加俩三个亿。综合起来，流拍也是必然结果。

　　如何看待西安灞桥BQ2-4-54流拍?

　　2018年，全国范围内已有近800宗土地流拍。放在这一背景下，如何看西安灞桥BQ2-4-54流拍?

　　据21世纪经济报道8月18日的报道，全国土地市场在2018年发生了显著变化：流拍或底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现下跌至“腰斩”。

　　中原地产研究中心统计数据，2018年1-7月，全国土地流拍一共796宗。其中，一线城市流拍有13宗，创2012年以来新高;二线城市流拍一共154宗，同比增长200%;三、四线城市流拍合计629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

　　值得注意的是，2018年一线城市土地成交价基本是底价或逼近底价，普遍低于两年前。而一线城市的房价也出现不同程度的松动，尤其是二手房。

　　土地成交溢价率也在下降，中国指数研究院统计，2018上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6%。

　　从全国范围看，作为房价中占比最大的因素，流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，虽然是一种不情愿的降温。

　　拿地意愿降低，与开发资金紧张也有关。2018年开发商资金来源持续紧张，再加上2017是土地大年，房企已补充了充足的货值，2018年在拿地方面就更加谨慎。

　　回到西安。从数据看，2014-2016年西安土地流拍的比例其实也不小，与当年的楼市温度密切相关。

　　2014年流拍27宗，达到此前几年的数量新高。2015年全年流拍率约33%。这两年是西安商品房库存量最大的两年，也是楼市最为低迷的年份。

　　而到了2016年，前11月流拍率约23%，比前两年有所下降。2017年流拍率较低，仅有几宗地块因报名人数“不达标”而流拍。这两年是西安房价趋于活跃并快速上涨的年份。流拍的因为三环内优质地少和房企对2018的谨慎所致。

　　2018年，西安楼市的热度还在持续，成交的住宅用地，无论是主城区，还是高陵、临潼，还是西咸新区的沣西新城、秦汉新城、泾河新城，底价成交的土地较少，几乎都是溢价成交。因竞买人数不达标而流拍的情况还没遇到。

　　前几年西安土地流拍的主因是“受全国楼市大环境影响”，现在也是如此。虽说灞桥BQ2-4-52地块流拍的情况较特殊，放在平时也不奇怪，但放在当前全国楼市背景下，联系近期西安不摇号盘增多，能不感觉到点什么?!

　　在市场购买层面 西安目前也有些微妙

　　与此同时，在市场购买层面，西安目前也有些微妙。

　　在经历了摇号规范初期的兴奋之后，“不摇号”则成为了更多人的期待。而“不摇号”也经历了两个阶段的变化，前后有本质差异。

　　前一个阶段是被认为绝大多数“陪跑”人被套，少数人捡了“不摇号”的便宜;后一个阶段是被认为市场趋冷了，购房意愿下降或观望情绪抬头，“不摇号”盘增多已难以引发人的兴奋。

　　当下则多了几分怪异，登记人数减少被惨了“水分”：楼盘拿到预售证之后，被要求快速接受网上登记，很多人既没看到预售信息，也没接到登记通知，忽然就错过了登记时间，错过购买时机。

　　最近一个月左右，新增8个盘次不摇号，情况大抵如此。

　　这背后固然是“不摇号”的好处使然，客观上减少了程序、缩短了买卖时间，对买房有利，而本质上恰与房企资金回笼密切相关：不摇号可直接卖，首付一把清，资金回笼快。

　　这才是市场最大的动向。

　　土地拍卖是衡量市场风向的因素之一，而购买踊跃度是衡量市场温度的因素之一。此次灞桥地块的流拍有其特殊性、购房踊跃度下降也被“掺水分”，仅以此来说市场热度全面降温也不够客观。但见微知著，警示已来临。

　　在“坚决遏制房价上涨”态势下，控价趋严、房企拿地谨慎，市场热度已非酷暑难当，秋凉已能感觉到。

　　房企拿地一看企业自身情况，二看市场，三要看成本和未来收益。买房要看地段现状和发展前景，在道理和价值判断上是一致的。房企的谨慎，恰是置业的预警。

　　(本文来源：西安楼市公号)