成交乏力！一季度50城新房成交面积同比下滑两成

　　上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，2018年一季度50城新房成交5561万平方米，同比下降20%。从后续来看，预计二季度成交量或将进一步下降。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，按目前的趋势，3月或4月，全国楼市的总体成交量就会由正增长转为负增长。这是全国市场实质性降温的第一个关键指标。而随着今年以来金融强力去杠杆，叠加各地调控新政的相继出台，信贷和银根缩紧已是不争的事实，楼市恐将继续降温，房价难以显著上涨。

　　楼市成交即将负增长?

　　根据国家统计局数据，去年四季度以来，全国商品房销售增速便已放缓。2018年1至2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比2017年全年回落3.6个百分点，远低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。

　　尽管国家统计局前3月的数据还未出炉，但从各家机构调研来看，3月依然不乐观。"今年前两个月新建商品房成交同比仅增长4%，按此趋势，3月或4月就会是负增长了。"杨红旭表示。

　　易居房地产研究院报告显示，3月份50个典型城市新建商品住宅成交面积为2089万平方米，环比增加58%，同比减少29%。报告分析认为，尽管环比数据出现上升，但主要是由于受2月春节因素影响基数偏低所导致。对比历史数据来看，今年3月份成交反弹弱于2017和2016年，绝对值不到2017年7-8月份的淡季水平。预计当前调控将会贯穿全年，按这个逻辑来看，3月成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

　　中金公司统计显示，3月其持续监测的60城新房销售面积同比下滑两成，拖累年初至今累计销售面积同比下滑约10%;整个一季度，60城累计销售面积同比下滑9.9%，其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比下滑8.3%和12.9%。

　　此外，中原地产研究中心的统计大致反映出同样的趋势。该机构对包括北京、大连、重庆等在内的30个热点城市房地产成交量进行统计。数据显示，这30大城市一季度合计新房成交量约为32万套，同比下滑15%。

　　热点城市房价下行?

　　自2016年10月份新一轮调控开启以来，全国房价并未出现实质性的下跌，但2018年，随着调控从严和信贷紧缩，热点城市的房价下跌将可能发生。

　　国家统计局数据显示，2017年12月至2018年2月，本轮调控中的一线城市及热点二线城市住宅价格出现不同程度的回落。其中，四大一线城市价格出现逐月下降迹象，广州于去年12月至今年2月间，环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%。

　　2月份，15个热点城市中有12个城市新建商品住宅销售价格环比下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间;有9个城市同比下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间。

　　分城市来看，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大，二线城市价格涨幅回落，三线城市涨幅与上月相同。

　　作为风向标城市，据深圳规土委统计，深圳新建商品住宅成交均价更是已经连续18个月下降。3月新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高点已下跌了近七千元。

　　日渐收紧的信贷和银根，是导致房价下跌的重要因素。杨红旭认为，跟随美国加息的进程，虽然中国官方利率没变化，但常备借贷便利利率，其实质也就是暗自加息。

　　3月下旬，江西银监局联合人民银行南昌中心支行下发通知，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。

　　杨红旭指出，这一新规，是在落实今年1月银监会的工作部署，估计还将有更多地方政府跟进出细则。"房住不炒"与金融防风险环境，令高杠杆炒房者处境恶化。

　　国信证券分析师区瑞明认为，目前房地产行业无论供给端和需求端，融资情况都不乐观，按揭利率仍难轻言见顶，特别是"首置利率较基准利率上浮"向各地蔓延的情况，在"居民去杠杆"的大背景下何时才能休止仍是未知数。

　　此外，3月份，在全国两会继续强调"房住不炒"的基调下，各地调控政策不断加码，大连、深圳、海南等地，均不同程度地升级了调控政策，给各地的房价蒙上一层阴影。

　　在各种限制性调控措施中，限价政策杀伤力巨大。4月8日，深圳市规土委公布安托山花园(二期)，即万科瑧山府二期备案情况--222套房源获批。受深圳市限价政策影响，备案均价9.75万/平方米，最低8.33万/平方米，低于去年开盘的9.97万/平方米。

　　据深圳中原研究中心统计，目前香蜜湖片区在售二手房均价10.08万/平方米，瑧山府周边已有挂盘均价超过15万/平方米的二手房。

　　对此，杨红旭表示，多地出台新政，落实"房住不炒"热情高涨。2018年，多数城市楼市都将由强转弱，中心城市的房价在2018年都不可能大涨了。

　　来源：上海易居房地产研究院、21世纪经济报道，中房网综合整理