房企一季度销售增速出现分化 目标完成率普遍低于20%

　　碧恒万累计销售超1500亿

　　截至4月10日，已披露2018年一季度销售情况的24家上市房企合计实现销售额10632.57亿元，较去年同期增长约31.98%，而主流房企销售增速呈现分化态势。根据克而瑞公布的榜单，一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中，前3和前50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元，与去年同期相比，增幅分别达38.3%和59.3%。而前10至前30的门槛则相对增长平缓，其中，前十强的门槛提至386.6亿元，同比上涨16.9%。房企梯队间的差距也逐渐扩大。根据克而瑞榜单，除了前三强在一季度突破千亿规模外，排名第四位的保利地产销售金额为869亿元，不足碧桂园销售业绩的一半。

　　由于春节等因素影响，一季度是传统的销售淡季，通常占全年销售金额的20%左右，房企推盘主要集中在下半年。而且，2018年一季度正赶上两会，企业真正推货的有效时间相对较少。但是，从门槛值变化情况来看，2018年一季度相比以往，业绩规模仍继续提升。

　　一季度上市房企中的最大亮点仍属碧桂园。今年以来，碧桂园平均每月达500亿以上的销售额，3月份销售额达641.3亿。主要是由于其在三四线城市布局项目较多，相比一二线城市市场而言，三四线城市受限较少。

　　一季度目标完成率普遍低于20%

　　截止目前，已经有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中，有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上，还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速，平均增长率达到40.4%。分房企规模来看，规模较大的房企销售目标增长率较低，规模增长较为平稳。值得注意的是，规模在500-800亿的房企，销售目标增长率普遍在40%以上。这在业内看来，力争冲击千亿的房企，仍将销售规模的快速增长放在重要位置。

　　不过，截至一季度末，从实际的完成情况看，大部分房企的销售目标完成率普遍低于20%。主流房企的合同销售额同比增速也有下滑。融创合同销售额的同比增速从1月份的173.15%下滑至一季度的77.94%，万科则从1月份的41.27%收窄至一季度的2.66%。一季度总体来看，融创中国、保利地产、中国恒大合同销售额的同比增速分别为77.2%、54.6%、47.5%;碧桂园、招商蛇口、万科前三个月合同销售额同比增速则为29.3%、23.8%、1.6%。

　　对此，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示，一季度房企业绩增速有所下降，一是因为去年底冲刺业绩导致存货不足，一季度来不及补货因此供货不足，二是供地、金融、需求方面的收敛，成交增速下降在所难免，今年百强房企平均增速低于去年是必然的。

　　加速出货是王道

　　众多周知，今年全年的政策环境、市场环境仍不明朗，政策调控持续贯穿2018年将是大概率事件。中原地产研究中心统计数据显示，今年3月以来，全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布房地产调控政策内容达到26条。年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。今年3月开始的这轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策，叠加两会后对房地产长效机制的预期。在此背景下，房企无论如何都难言乐观。

　　实际上，不少品牌开发商对今年市场预期并不乐观。尽管业绩领跑，但万科对未来的风险意识却在不断增强。在2017年业绩发布会上，郁亮表示万科早已不在意排名和规模，并抛出“房价单边快速上涨时代结束了”的观点，按照郁亮的规划，万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”，这是继2012年转型“城市配套服务商”之后，万科的又一次战略调整。融创中国对2018年房地产市场持谨慎的态度，在销售策略上，融创将坚持加快周转坚决去化的思路，除重视和保持充裕的流动性的同时，将进一步降低杠杆水平。

　　克而瑞研究中心认为，企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大，个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力，今年企业在制定销售目标的时候，都把推出货值的销售去化率预期降低。如越秀、中海、融信、保利置业等的预期去化率都较2017年都有所降低。

　　除了销售目标之外，现在房企越来越重视回款率指标。克而瑞研究中心统计，从房企的财务状况考虑，目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势，短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力略有提升，融资成本也随之上升。

　　克而瑞研究中心表示，预计二季度开始，房企将加大推盘力度，力争将全年销售计划向前提。从年报期大部分房企高管的表态看，全年的推盘计划大多集中在二、三季度，这样可以尽早锁定全年销售业绩。从去库存角度看，截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。其中，一二及三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为2088万平方米、22977万平方米和18647万平方米，同比分别减少7.7%、8.5%和9.0%。2018年3月，一二及三四线城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)分别为12.2、10.3和10.6个月，相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值，二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

　　平安证券认为，考虑到4、5月基数大幅回落叠加推盘高峰，预计4、5月房企销售增速将有所回升。在低基数、一二线城市推盘加快等因素作用下，销售有望维持高位，三四线市场热度仍存在惯性，对短期销售依旧乐观。

(内容来源：上海证券报、V房产)